서울남부지방법원 2025타경11139. 강서구 염창동 삼성펠리체 603호, 전용 29.91㎡의 다세대 집합건물입니다. 감정평가 자료상 집합건축물대장 용도는 근린생활시설(사무소)로 기재되어 있고, 2019년에는 주거용으로 이용한 것으로 탐문됐습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 41%까지 내려온 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 성백기의 임차보증금입니다.
성백기는 임대차계약일 2022.06.01, 확정일자 2022.06.07, 전입·점유개시 2022.07.25로 확인됩니다. 말소기준은 2023.11.09 신한은행 가압류이므로 임차인의 대항요건이 먼저입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 기준 성백기에게 예상되는 배당은 87,285,726원이고, 나머지 142,714,274원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 242-40 삼성펠리체 제6층 제603호 · 도로명 양천로65길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.91㎡ · 제6층 · 사용승인 2013.11.27 |
| 감정 이용상태 | 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소), 2019년 주거용 이용 탐문 |
| 소유자 | 전현자 (2014.05.28 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 89,293,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성백기 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 2013.12.10 설정된 용산새마을금고 근저당 54,600,000원은 2014.05.29 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.11.09 신한은행 가압류 43,712,928원이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 성백기의 대항력은 이 가압류보다 앞서므로 별도로 살아남습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력과 승계 여부
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성백기 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.25 | 2022.06.07 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
| 임귀옥 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확인되는 임차·점유 관계는 2명입니다. 성백기는 등기부 임차권자이면서 현 강제경매의 채권자로도 나타납니다. 동일인이 임차권자와 경매채권자로 함께 표시되는 구조이므로 채권의 성격과 관계는 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다. 임귀옥은 2025.02.24 전입으로 말소기준 이후이며, 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격의 착시 — 최저가 8,929만원이 실매입가가 아니다
현재 최저매각가는 감정가 218,000,000원의 약 41%인 89,293,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 즉 낙찰가만 낮아질 뿐, 경제적 실질취득은 보증금 230,000,000원 안팎에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 성백기 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,293,000원 | 87,285,726원 | 142,714,274원 |
| 5회 유찰 시 | 71,434,400원 | 69,748,581원 | 160,251,419원 |
| 6회 유찰 시 | 57,147,520원 | 55,718,865원 | 174,281,135원 |
④ 시세 비교 — 실질취득 약 2.30억으로 비교해야 한다
삼성펠리체 전용 29.9㎡대 확인 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2025.10 동일 6층 29.9㎡가 245,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 표본 1건으로 245,000,000원입니다. 과거 2024.06 거래는 211,000,000원과 208,000,000원이고, 전체 3건 평균은 221,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.9㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 29.91㎡ | 4 | 211,000,000원 |
| 2024.06 | 29.77㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 221,333,333원 |
표면 최저가 89,293,000원은 최근 12개월 평균의 36.4%에 불과하지만, 이는 이 사건에서는 의미 있는 할인율이 아닙니다. 실질취득을 임차보증금 수준인 약 230,000,000원으로 보면 최신·최근 12개월 실거래 245,000,000원의 약 93.9%, 즉 약 6.1% 낮은 수준입니다. 반대로 전체 3건 평균 221,333,333원보다는 높습니다. 가격 추세 지표는 최근 거래가 과거보다 16.9% 높은 방향이지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점도 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 89,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,007,274원 |
| 1. 임차인 성백기 보증금 | 230,000,000원 | 87,285,726원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 43,712,928원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 성백기 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
성백기 임차보증금 중 87,285,726원이 배당되고, 부족분 142,714,274원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 서울양화초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 사건상 다세대이나 집합건축물대장에는 근린생활시설(사무소)로 기재되어 있고, 2019년 주거용 이용 사실이 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 6층, 사용승인일 2013.11.27입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 공시지가 4,465,000원/㎡, 사다리형 평지이며 북동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 삼성펠리체는 15세대의 소규모 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.1회, 낙찰률 16.67%로 경매시장 환금성은 높지 않은 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 성백기 미배당 보증금 142,714,274원을 매수대금과 별도로 반드시 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시 최저가는 낮아지지만 인수액은 각각 160,251,419원·174,281,135원으로 증가합니다.
- 성백기 관계 확인. 임차권자이면서 경매채권자로 표시되므로 임차보증금채권과 경매신청채권의 관계를 등기부·매각물건명세서·배당요구 자료에서 대조해야 합니다.
- 임귀옥 점유 확인. 2025.02.24 전입으로 대항력은 없으나 현재 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(사무소) 기재와 주거 이용 이력이 병존하므로 실제 이용 및 향후 사용·대출·환금성에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 최근 거래 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 1건이므로 245,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 개별 호수 상태와 거래 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,929만원짜리 물건”이 아니라 “약 2.3억짜리 인수형 물건”
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 최저가 89,293,000원입니다. 감정가 218,000,000원의 41%까지 떨어진 가격만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 성백기의 보증금 230,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 배당되지 못한 잔액을 매수인이 떠안습니다. 그래서 낙찰가가 더 낮아져도 실제 취득원가는 보증금 약 230,000,000원 수준에 묶입니다.
최근 12개월·최신 실거래 245,000,000원보다 약 6.1% 낮다는 점은 분명한 가격 여유지만, 전체 실거래 평균 221,333,333원보다는 높고, 4회 유찰·대항력 임차권·15세대 소규모·낙찰률 16.67%라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “최저가는 매우 낮지만, 실질취득가 기준 할인폭은 작다.” 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 230,000,000원 안팎의 실질취득가에서 이 권리·용도·환금성 위험을 감수할 가치가 있는지입니다.
