서울남부지방법원 2025타경11139. 염창동 삼성펠리체 603호입니다. 전용면적은 29.91㎡이고, 건물은 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2013.11.27입니다. 사건의 외형만 보면 감정가 218,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 71,434,000원까지 떨어진 고할인 물건입니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인에게 돌아가지 못하는 보증금이 늘고 그 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가만으로 가격을 판단하면 결론이 완전히 달라집니다.
성백기의 임대차계약일은 2022.06.01, 확정일자는 2022.06.07, 주민등록·점유개시는 2022.07.25입니다. 말소기준인 신한은행 가압류 2023.11.09보다 앞섭니다. 이후 2025.01.09 임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11139 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 242-40 삼성펠리체 제6층 제603호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 대상면적 29.91㎡ · 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소) |
| 이용상태 | 2019년도에는 주거용으로 이용하였다고 탐문조사됨 |
| 소유자 | 전현자 · 2014.05.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 71,434,000원 · 5회 유찰 |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 용산새마을금고 근저당 54,600,000원은 2014.05.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.11.09 신한은행 가압류 43,712,928원입니다. 그보다 앞선 성백기의 전입·점유가 2022.07.25이므로 성백기는 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 회차에서는 전액 배당이 불가능합니다.
| 임차인·점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 성백기 · 건물전부 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 有 160,251,812원 |
| 임귀옥 · 점유부분 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임귀옥은 2025.02.24 전입으로 말소기준 2023.11.09보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유부분도 미상이므로, 매각물건명세서와 현장 점유관계, 명도 상대방을 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
삼성펠리체의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 221,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 245,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 245,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +16.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.9㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 29.91㎡ | 4 | 211,000,000원 |
| 2024.06 | 29.77㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 221,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
표면상 최저가 71,434,000원은 최근 12개월 평균의 29.2%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 보여주는 기준으로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 권리구조상 실질취득 부담은 보증금 230,000,000원 부근에 고정되고, 현재 회차에서는 최저가와 인수예상액을 합쳐 231,685,812원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 245,000,000원보다 낮기는 하지만, 5회 유찰이라는 외형에 비해 실제 할인폭은 제한적입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 71,434,000원 | 160,251,812원 | 231,685,812원 |
| 6회 유찰 시 | 57,147,200원 | 174,281,450원 | 231,428,650원 |
| 7회 유찰 시 | 45,717,760원 | 185,505,160원 | 231,222,920원 |
③ 예상배당표 (매각가 71,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,812원 |
| 1. 임차인 성백기 보증금 | 230,000,000원 | 69,748,188원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 43,712,928원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 성백기 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 성백기 보증금 중 69,748,188원만 배당되고 160,251,812원이 부족합니다. 매각물건명세서 기재에 따라 이 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울양화초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 사건상 용도는 다세대이지만 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(사무소)입니다. 2019년도에는 주거용으로 이용했다고 탐문됐습니다.
- 규모. 삼성펠리체는 총 15세대이며 사용승인일은 2013.11.27입니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지면적 264.0㎡, 사다리형·평지·소로한면 조건입니다. 공시지가는 4,465,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성백기 보증금 인수 확인. 현재 시나리오의 인수 예상액은 160,251,812원입니다. 최저가와 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 성백기의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당요구·채권계산서·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 성백기 관계 확인. 임차권자이면서 경매 신청채권자로 나타나는 구조이므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 점유관계 확인이 중요합니다.
- 임귀옥 점유 확인. 2025.02.24 전입은 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대이고 과거 주거용 탐문 내용이 있으나 공부상 근린생활시설(사무소)입니다. 실제 이용과 금융·임대·환금성 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태 확인. 2026.05.06 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.10.20 매각기일 전 법원 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 보증금 구조를 봐야 한다”
이 물건은 감정가 218,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 71,434,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 매우 싸 보이지만, 성백기의 대항력 있는 보증금 230,000,000원이 그 할인 효과를 대부분 되돌립니다. 현재 회차 예상 인수액은 160,251,812원이고 최저가와 합친 부담은 231,685,812원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 245,000,000원이므로 실질부담이 최근 거래보다 낮기는 합니다. 그러나 표본은 1건이고, 5회 유찰·대항력 임차인·공부상 사무소·추가 점유자·임차권자와 신청채권자의 동일성 확인이라는 검토 요소가 많습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 떨어져도 미배당 보증금 인수액이 함께 늘어나는 구조라 “다음 회차면 더 싸진다”는 접근도 맞지 않습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 포함한 총취득부담과 임대차 실재 확인입니다.
