서울남부지방법원 2025타경11148. 방화동 ‘이프아이방화’ 제5층 제502호, 다세대주택입니다. 이 건의 권리분석은 단순한 ‘대항력 있음/없음’ 판정으로 끝나지 않습니다. 최한솔의 임대차계약일은 2021.09.06, 확정일자는 2021.09.07, 전입·점유개시는 2021.10.08이며 보증금은 320,000,000원입니다. 2024.05.30 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 했습니다. 데이터상 말소기준인 2025.07.24 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 164,480,000원으로 배당할 경우 집행비용 3,102,720원을 제외한 161,377,280원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 158,622,720원이 남습니다. 보통의 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 따라붙기 때문에 최저가가 아무리 내려가도 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 매각물건명세서의 별도 매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 250-34 이프아이방화 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 다용도실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 내 제5층 제502호 · 승강기 설비 |
| 대상면적 | 29.17㎡ |
| 소유자 | 정민경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 164,480,000원 (3회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 359,924,001원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
실제 임차인은 최한솔 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 임차인이 아니며, 보증금도 중복 합산할 항목이 없습니다. 최한솔은 전입·점유와 확정일자를 갖춘 뒤 2024.05.30 임차권등기를 했고, 배당요구도 접수했습니다. 따라서 매각조건을 떼어 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최한솔 건물전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2021.10.08 | 2021.09.07 | 2024.05.30 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
* 일반 배당원칙만 적용하면 현재 회차 부족분 158,622,720원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 본건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 분석합니다.
② 가격 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 78.8%
이프아이방화의 비교 가능한 최근 거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균은 208,800,000원, 최신 거래는 2025.07 209,000,000원입니다. 현재 최저가는 164,480,000원이고, 매각조건을 반영한 실질 인수는 0원이므로 실질취득도 164,480,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균 대비 비율은 78.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.98㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2025.07 | 29.79㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2025.06 | 29.96㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 29.79㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2024.12 | 29.98㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 208,800,000원 |
거래 범위는 198,000,000원~230,000,000원이고, 최신 거래는 209,000,000원입니다. 따라서 확약이 예정대로 이행된다는 전제에서는 현재 실질취득 164,480,000원이 최근 거래수준 아래에 있습니다. 다만 이 판단은 최저가가 낮아서가 아니라 매수인 인수액이 0원으로 해소되기 때문에 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,102,720원 |
| 1. 임차인 최한솔 보증금 | 320,000,000원 | 161,377,280원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 359,924,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표면 배당계산에서는 임차인 최한솔의 보증금 중 158,622,720원이 미배당으로 남습니다. 다만 본건은 해당 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 늘지만, 확약 반영 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 64% | 164,480,000원 | 158,622,720원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 131,584,000원 | 191,058,176원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 41% | 105,267,200원 | 217,006,541원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반면 본건은 명세서 조건을 적용하면 최한솔에 대한 실질 인수가 0원*이므로 유찰에 따라 실제 취득가격도 함께 낮아집니다. 따라서 입찰 판단의 선결조건은 ‘조건이 실제 매각조건으로 확정되어 있는지’ 원본 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울송화초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택·아파트단지가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 지하철 9호선 신방화역과 노선 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 다용도실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물의 제5층 제502호이며 기본적인 위생·급배수 및 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 대지 · 토지면적 208.0㎡ · 공시지가 3,941,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이프아이방화는 13세대, 사용승인일 2021.03.15이며 최근 비교 가능한 실거래 5건의 평균은 208,800,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 조건 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 최한솔 임차권 확인. 보증금 320,000,000원, 전입·점유 2021.10.08, 확정일자 2021.09.07, 임차권등기 및 배당요구 2024.05.30의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 조건 미적용 시 위험. 일반 계산상 현재 회차 미배당 인수액은 158,622,720원이므로 조건이 빠지면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 164,480,000원은 최근 12개월 평균 208,800,000원의 78.8%입니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 비교 거래는 5건이며 거래 범위는 198,000,000원~230,000,000원입니다.
- 환금성. 13세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이므로 재매각 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 말소조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 건은 가격보다 확약 확인이 먼저다”
겉으로만 보면 감정가 257,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 164,480,000원까지 내려온 가격형 물건처럼 보입니다. 하지만 선순위 최한솔의 보증금은 320,000,000원이고, 일반 배당계산상 현재 회차에도 158,622,720원이 남습니다. 따라서 명세서 조건이 없다면 단순한 ‘64% 할인 물건’으로 볼 수 없습니다.
반대로 본건에 기재된 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그대로 적용되면 최한솔에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 그때의 실질취득 164,480,000원은 최근 12개월 평균 208,800,000원의 78.8%로 가격 경쟁력이 생깁니다. 다만 13세대 다세대이고 이미 3회 유찰된 물건인 만큼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 명확합니다. 확약 조건 확인 전에는 위험물건, 조건이 확정적으로 이행된다면 가격 검토가 가능한 물건. 이 사건의 등급을 가르는 핵심은 최저가가 아니라 바로 그 조건입니다.
