서울남부지방법원 2025타경11168. 금천구 시흥동에 있는 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 98,304,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2024년 3월 19일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 165,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매개시결정도 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 낮아진 숫자만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없고, 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 신고된 임차인 내역이 없다는 점과 실제 현장 점유관계가 완전히 확인됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0원과 현장 점유 확인 필요를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-20 제1층 제101호 · 도로명 서울특별시 금천구 독산로50마길 39-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 욕실1, 거실, 주방 등) |
| 소유자 | 노순옥 · 2025.02.03 상속, 2025.08.27 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 98,304,000원 (4회 유찰, 감정가 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국스탠다드차타드은행 / 154,007,763원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 유효한 핵심 담보권은 을구 9번 한국스탠다드차타드은행 근저당으로, 채권최고액은 165,000,000원입니다. 이 권리가 2024.03.19 설정된 말소기준이고, 2025.09.08 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·신한은행·국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 41%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 98,304,000원으로 감정가 240,000,000원의 40.96%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 직접 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 98,304,000원 | 68,865,472원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 78,643,200원 | 88,172,378원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 62,914,560원 | 103,617,902원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 낮아지고 근저당권자의 미배당은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 취득비용은 분리해서 봐야 합니다. 가격 자체가 적정한지는 실거래 자료가 없는 만큼 현장 중개시세·유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,169,472원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 165,000,000원 | 96,134,528원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 한국스탠다드차타드은행 근저당에는 68,865,472원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·상태. 2003.12.05 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 다세대주택으로, 방3·욕실1·거실·주방 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울신흥초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대·다가구주택 등이 밀집한 주택지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지선버스 등이 정차하는 버스정류장이 도보 7분 내외에 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·대지. 토지는 세장형 완경사지이고 동측으로 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 정비사업. 감정평가 기타 참고사항에 본건이 주택정비형 공공재개발사업(시흥4구역) 구역 내 부동산으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서, 전입관계, 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력은 ‘가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 240,000,000원에서 98,304,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시세 할인율을 혼동하지 않아야 합니다.
- 정비사업 확인. 시흥4구역 공공재개발사업 구역 내 부동산으로 기재돼 있으므로 사업 진행 단계와 권리산정·분담 관련 사항을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 건축허가·착공제한지역 관련 기재사항이 있으므로 매수 목적과 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 현재 회차 근저당 미배당 68,865,472원은 채권자의 배당 부족액이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 숫자만 보면 감정가 240,000,000원에서 최저가 98,304,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 등기상으로는 2024.03.19 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 다세대주택이라는 용도와 시흥4구역 공공재개발사업 구역 내 부동산이라는 특성까지 겹칩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·정비사업 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가만으로 공격적으로 평가할 사건은 아닙니다.
