서울남부지방법원 2025타경11168. 금천구 시흥동 독산로50마길 39-7에 있는 4층 다세대주택의 1층 101호입니다. 등기 흐름은 겉보기보다 복잡하지만 현재 권리는 단순합니다. 우리은행·신한은행·국민은행의 과거 근저당은 각각 후속 말소등기로 정리됐고, 현재 남은 담보권은 2024.03.19. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 하나입니다. 이 권리가 말소기준이므로 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 153,600,000원으로 감정가 240,000,000원의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 특히 본건은 주택정비형 공공재개발사업인 시흥4구역 내 부동산으로 기재돼 있으므로, 일반 다세대 시세뿐 아니라 사업 진행상황과 권리관계가 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-20 제1층 제101호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로50마길 39-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방3·욕실1·거실·주방 등 · 4층 건물 중 1층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 2003.12.05. 사용승인 |
| 현재 소유자 | 노순옥 (2025.02.03. 상속, 2025.08.27. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 154,007,763원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 인수는 0원
등기부에는 과거 근저당이 여러 건 나타나지만, 우리은행 2건은 2015.02.26., 신한은행 근저당은 2018.05.08., 국민은행 근저당 2건은 각각 2020.02.20.과 2024.03.20. 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 담보권은 현재 매수인이 인수하거나 배당받는 권리가 아닙니다.
현재 유효한 말소기준권리는 2024.03.19. 설정된 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 165,000,000원 근저당입니다. 이후 등기된 2025.09.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 64%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저가는 153,600,000원으로 최초 감정가 240,000,000원보다 86,400,000원 낮습니다. 2회 유찰을 거치며 감정가의 64%까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 수 있는 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 많이 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 시나리오상 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 153,600,000원 | 400,050,400원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 122,880,000원 | 430,340,320원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 98,304,000원 | 454,565,472원 |
회차별 미배당 수치는 시나리오상 총 채권액을 기준으로 한 값입니다. 등기상 이미 말소된 과거 근저당은 실제 현재 배당대상이 아니므로, 실제 배당은 유효한 권리와 조세채권 등을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,950,400원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 154,007,763원 | 150,649,600원 |
| 신청채권 미배당 | - | 3,358,163원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 150,649,600원이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 등기상 매수인이 인수할 담보권은 0원입니다. 다만 당해세·법정 우선채권 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신흥초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대·다가구주택 등이 밀집한 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지선버스 정류장이 도보 약 7분 거리에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2003.12.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 개별난방·도시가스·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 세장형 완경사지 토지로 본건 동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 이용상태. 방3·욕실1·거실·주방 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 건축허가·착공제한지역으로 기재돼 있습니다.
- 정비사업. 주택정비형 공공재개발사업인 시흥4구역 내 부동산입니다. 사업 진행단계와 본건의 권리관계 확인이 필요합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 과거 근저당의 말소등기와 2024.03.19. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 현재 말소기준권리인지 최신 등기부로 대조하세요.
- 점유 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사서, 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 64%라는 비율보다 시흥동 인근의 유사 연식·1층 다세대 실거래와 매물가격을 우선 비교하세요.
- 공공재개발 확인. 시흥4구역 사업 단계, 권리산정 관련 기준, 본건의 사업상 지위와 예상 부담을 관계기관 자료로 확인하세요.
- 건축·토지 규제. 건축허가·착공제한지역과 토지거래계약 허가구역 표시가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 1층 상태 점검. 채광·습기·누수·방범·소음과 내부 수리비를 현장에서 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 체납 비용. 공용부분 관리비와 조세채권 등 매수 후 추가 부담 가능 항목을 별도로 조회하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 점유는 확인 전
이 물건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 복잡해 보이는 과거 근저당은 모두 말소됐고, 현재 말소기준인 한국스탠다드차타드은행 근저당도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 시흥4구역 공공재개발과 각종 건축·토지 규제 확인이 더해집니다. 결론은 권리는 합격, 가격·점유·정비사업은 확인 전입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 시세와 공공재개발 권리, 현장 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.