서울남부지방법원 2025타경11237. 오류동 칸타빌레8차 18층 1816호 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 165,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 67,584,000원까지 내려온 모습이라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금의 대항력과 미배당 인수액을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
임차인 채슬기는 2022.11.30 전입·점유했고 확정일자는 2022.11.14입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.01.08 부산은행 가압류입니다. 따라서 채슬기는 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고, 배당에서 보증금 130,000,000원을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 배당 후 남는 보증금은 64,032,512원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 48-2 칸타빌레8차 제18층 제1816호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔: 주거용) · 방/거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 상층부 다락방 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 건물 중 18층 · 2022.08.25 사용승인 |
| 소유자 | 박주혜 · 2022.11.30 소유권이전 등기 · 매매 원인 2021.01.06 · 거래가액 171,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 67,584,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 132,699,852원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준권리는 2024.01.08 부산은행 가압류입니다. 채슬기의 전입·점유는 2022.11.30, 확정일자는 2022.11.14로 모두 그보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2024.12.09에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유 시점은 이미 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채슬기 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
채슬기: 전입·점유 2022.11.30 · 확정일자 2022.11.14 · 임차권등기 2024.12.09 · 배당요구 있음.
② 가격 판단 — 6,758만원이 아니라 1.316억을 봐야 한다
현재 최저매각가는 67,584,000원으로 감정가 165,000,000원의 40.96%입니다. 하지만 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰가와 인수액을 합친 131,616,512원이기 때문입니다. 이는 감정가와 비교하면 약 79.8% 수준입니다.
더 중요한 점은 실거래 시세 자료가 없어 이 131,616,512원이 실제 시장가격보다 싸다고 확인할 근거가 없다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기 어렵습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 반복해서 가격을 받아들이지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 67,584,000원 | 64,032,512원 | 131,616,512원 |
| 5회 유찰 시 | 54,067,200원 | 77,306,010원 | 131,373,210원 |
| 6회 유찰 시 | 43,253,760원 | 87,924,808원 | 131,178,568원 |
③ 예상배당표 (매각가 67,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,616,512원 |
| 1. 임차인 채슬기 보증금 | 130,000,000원 | 65,967,488원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 172,433,690원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 132,699,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 채슬기의 미배당 보증금은 64,032,512원으로 계산되며, 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 부산은행과 한국주택금융공사에는 예상배당이 없습니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동, 경인전철 오류동역 북서측 인근입니다. 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 오류동역, 북서측 경인로에 노선버스 정류장이 있어 이용사정은 비교적 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 18층으로 2022.08.25 사용승인되었습니다. 동일 규모형 오피스텔로 일부는 복층구조이며, 본건 상층부는 다락방 등으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보기, CCTV, 주차타워시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 일반철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,709,000원/㎡입니다.
- 공부상 용도. 등기사항전부증명서상 업무시설이며 집합건축물대장에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 ‘낙찰가’가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’으로 계산. 현재 회차 기준 67,584,000원이 아니라 실질취득 131,616,512원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 인수액 77,306,010원, 6회 유찰 시 87,924,808원으로 증가하므로 최저가 하락폭만큼 실질부담이 줄지 않습니다.
- 임차보증금 원본 대조. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서 기준 보증금은 130,000,000원입니다. 감정평가 참고사항에는 120,000,000원으로 기재된 부분이 있어 입찰 전 임차권등기·명세서 원본을 반드시 재확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 예상배당은 임차인 65,967,488원, 미배당 인수 64,032,512원입니다. 실제 집행비용 등에 따라 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 확인되지 않으므로 실질취득 131,616,512원이 실제 시장가격보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정평가에서는 임대 중인 것으로 탐문됐으나 상세 임대내역은 확인되지 않았습니다. 현재 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,758만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 67,584,000원이지만, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 그 숫자로 끝나지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 채슬기의 보증금 130,000,000원 중 배당되지 않는 64,032,512원을 인수해야 하므로 현재 회차 실질취득은 131,616,512원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 함께 올라가 실질부담은 131,000,000원 안팎에 머뭅니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없고 이미 4회 유찰된 점까지 감안하면, 감정가 대비 할인율만 보고 높은 점수를 줄 사건은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “인수까지 합친 1.31억 안팎이 실제 시장가치보다 충분히 낮은가”를 확인하는 데 있습니다.
