84,480,000원
서울남부지방법원 2025타경11237. 오류동 칸타빌레8차 18층 1816호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 채슬기는 2022.11.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.11.14.입니다. 반면 말소기준권리는 2024.01.08. 주식회사 부산은행의 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 84,480,000원에서 집행비용 1,920,640원을 먼저 반영하면 임차인에게 예상되는 배당은 82,559,360원입니다. 보증금 130,000,000원 중 남는 47,440,640원이 매수인 인수액이고, 결과적으로 84,480,000원 + 47,440,640원 = 131,920,640원이 현 회차의 실질취득 규모입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 규모 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 48-2 칸타빌레8차 제18층 제1816호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로20나길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔: 주거용) · 방/거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 상층부 다락방 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 중 18층 · 2022.08.25. 사용승인 |
| 소유자 | 박주혜 · 2022.11.30. 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 84,480,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 132,699,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.01.08. 접수된 주식회사 부산은행 가압류 172,433,690원입니다. 이후 2024.12.09. 임차권등기와 2025.07.29. 강제경매개시결정은 등기 순위상 매각절차에서 소멸 대상이지만, 채슬기는 이미 2022.11.30. 전입·점유를 갖춰 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 문제가 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채슬기 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.11.30 / 2022.11.14 | 2024.12.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 130,000,000원대
현재 회차만 보면 감정가 165,000,000원에서 최저가가 84,480,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금 잔액이 매수인 인수액으로 이동합니다. 이 사건에서는 최저가 자체가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 84,480,000원 | 47,440,640원 | 131,920,640원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 67,584,000원 | 64,032,512원 | 131,616,512원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 54,067,200원 | 77,306,010원 | 131,373,210원 |
즉 4회 유찰 시 최저가는 67,584,000원으로, 5회 유찰 시에는 54,067,200원으로 내려가지만 실질취득은 각각 131,616,512원, 131,373,210원입니다. 최저가 하락 폭만큼 실제 취득부담이 내려가지 않습니다. 이 구조에서는 “감정가의 몇 %까지 떨어졌는가”보다 “임차보증금 미배당액을 얼마나 인수하는가”가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,920,640원 |
| 1. 임차인 채슬기 보증금 | 130,000,000원 | 82,559,360원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 172,433,690원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 132,699,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,920,640원 반영 후 임차인에게 82,559,360원이 배당되는 가정입니다. 임차보증금 부족분 47,440,640원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 경인전철 오류동역 북서측 인근입니다. 부근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남동측 인근에 오류동 전철역, 북서측 경인로에 노선버스 정류장이 있어 이용사정은 비교적 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 18층으로 2022.08.25. 사용승인됐으며, 전체가 동일규모형 업무시설(오피스텔)이고 일부는 복층구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보기, CCTV, 주차타워시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 7,709,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함되고 일반철도에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 용도는 업무시설이고 집합건축물대장에는 오피스텔로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현 회차 기준 84,480,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 예상 인수 47,440,640원을 합산한 131,920,640원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 매각가 67,584,000원에도 실질취득은 131,616,512원, 5회 유찰 시 매각가 54,067,200원에도 131,373,210원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 보증금 130,000,000원이 실제 배당에서 얼마나 변제되는지에 따라 최종 인수액이 결정됩니다.
- 임차권등기와 명도. 채슬기는 건물 전부에 관한 임차권등기를 마친 대항력 임차인입니다. 배당·인수 및 인도 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공부상 용도 확인. 등기사항전부증명서의 업무시설 표기와 집합건축물대장의 오피스텔 표기가 서로 다릅니다.
맺으며 — “51.2% 최저가”보다 “131,920,640원 실질취득”
이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 84,480,000원까지 내려왔지만, 이를 그대로 취득가격으로 보면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 채슬기는 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이고, 보증금 130,000,000원 중 현 회차 예상배당으로 회수되지 않는 47,440,640원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 현 회차 실질취득은 131,920,640원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 가정의 실질취득은 131,616,512원, 5회 유찰 가정은 131,373,210원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 인수액이 커지기 때문입니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함한 총 취득부담입니다.
