서울남부지방법원 2025타경11247. 서울 금천구 독산동 1120-1, 금하로1길 19의 제1층 제101호로 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1994.08.11입니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2014.10.20 설정된 한국주택금융공사의 근저당권으로, 채권최고액은 668,000,000원입니다. 이번 임의경매 역시 한국주택금융공사가 신청했습니다.
가격은 감정가 218,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 139,520,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 64%까지 내려왔지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념으로 봐야 합니다. 64%라는 숫자만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11247 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1120-1 제1층 제101호 · 서울특별시 금천구 금하로1길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 · 사용승인일 1994.08.11 |
| 현재 소유관계 | 유경숙·유백용·유선숙·유영숙·유정숙·유창용·윤종임·이수빈·이인호·이지유 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 139,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 74,427,792원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 한국주택금융공사
2014.07.29 매매를 원인으로 유연임이 거래가액 147,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 2014.10.20 한국주택금융공사가 채권최고액 668,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2024.02.19 상속을 원인으로 2025.09.12 현재의 공유자들에게 소유권이 이전됐고, 2025.10.10 임의경매개시결정이 내려져 2025.10.13 등기됐습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 자료상 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유관계까지 단정하는 것은 피해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유 및 임차관계를 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 139,520,000원으로 감정가 218,000,000원의 64%입니다. 감정가 대비로는 78,480,000원 낮아졌습니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제공되지 않았기 때문에, 이 할인폭을 곧바로 시장가 대비 이익으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 139,520,000원 | 531,233,280원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 111,616,000원 | 558,746,624원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 89,292,800원 | 580,714,470원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,753,280원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 668,000,000원 | 136,766,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 139,520,000원 가정 시 한국주택금융공사 근저당 채권에는 531,233,280원의 미배당이 남지만, 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구청역(지하철 1호선) 남서측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 금천구청역은 비교적 원거리에 위치하며 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1994.08.11 사용승인된 4층 건물의 1층 101호이며, 외벽 적벽돌쌓기·내벽 벽지도배 및 일부 타일·하이샷시창호 등의 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 동남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 금천구 독산동 금하마을 주거환경관리구역 등으로 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 최근 거래가격이 없어 139,520,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 인근 동일·유사 다세대의 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2014.10.20 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가정 매각가에서는 한국주택금융공사 채권에 531,233,280원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수는 0원이지만 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않습니다.
- 공유자 구조. 현재 소유권은 10명의 공유 형태입니다. 소유관계와 실제 점유·인도 상대방을 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
- 현장 확인. 1층 다세대이므로 내부 상태·채광·습기·주차·도로 접근성 등 개별 호수의 실제 상품성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 중요한 것은 시세와 점유 확인
이 물건의 현재 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 218,000,000원에서 두 차례 유찰돼 139,520,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 자료만으로는 이를 곧바로 안전한 저가매수 기회라고 평가하기 어렵습니다. 실거래 시세가 없고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 주택연금보증과 연계된 금지사항등기도 확인 대상입니다.
가격은 감정가가 아니라 실제 시장가와 비교해야 하고, 권리는 배당 계산만 아니라 최신 원본 등기와 점유관계를 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “감정가 64%” 자체보다 실거래 시세 확인 → 점유관계 확인 → 금지사항등기 처리 확인의 세 단계가 입찰 판단의 핵심입니다.
