의정부지방법원 2025타경63538. 고양시 일산서구 덕이동 삼성홈타운 비동 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 구분건물입니다. 감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 107,310,000원으로 4회 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 216,000,000원 임차보증금의 승계 여부입니다.
등기상 임차권자 김호진은 2021.05.20. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.29., 임차권등기는 2023.07.19.에 이뤄졌습니다. 데이터상 말소기준으로 잡힌 2025.06.30. 경매개시결정보다 앞서 있어 원래라면 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 실제 배당표도 현재 최저가 기준 보증금 중 105,007,660원만 배당되고 110,992,340원이 미배당되는 것으로 계산합니다.
그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 양도 전 주택임차권자 김호진의 보증금과 관련해 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”하는 2025.8.5.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 분석에서는 정확도 규칙에 따라 김호진에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 김호진 건에만 적용되므로, 별도 점유자에 관한 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-23 삼성홈타운 비동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 탄중로101번길 33-43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 · 대상면적 54.4948㎡ · 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 송종순 · 2021.05.20. 매매 · 거래가액 216,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (4회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 현황 표시 | 현황상 삼성홈타운 209동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 확약이 주된 임차인 인수구조를 바꾼다
임차인·점유자 분석
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 기재된 임차인·점유자는 2명입니다. 김호진은 전입·확정일자·보증금이 모두 확인되는 반면, 다른 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호진 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 216,000,000원 | 有 전입 2021.05.20. | 有 확정 2021.04.29. · 배당요구 | 실질 0원* 2025.8.5. 대항력 포기·말소 동의 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 미상 보증금·전입 확인 필요 |
② 시세 비교 — 47.8% 할인 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유
확인된 동일 면적대 거래는 2건입니다. 2021.07. 55.41㎡ 1층이 194,000,000원, 2021.12. 53.2㎡ 1층이 255,000,000원이며 평균은 224,500,000원입니다. 현재 최저가 107,310,000원은 이 평균의 47.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 53.2㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 55.41㎡ | 1 | 194,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 224,500,000원 |
김호진 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득 기준액은 107,310,000원*으로, 확인 거래 평균 224,500,000원보다 크게 낮습니다. 다만 확인 거래가 모두 2021년이고 표본이 단 2건뿐이므로 이를 2026년 현재의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다. 특히 이 단지는 총 16세대이고 경매 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 14.29%로 나타나 가격보다 환금성 검증이 더 중요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 임차인 김호진 보증금(우선변제) | 216,000,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,401,255원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 김호진 보증금 중 110,992,340원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2025.8.5.자 인수조건변경확약서에 따라 김호진에 한한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 김호진 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 107,310,000원 | 110,992,340원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 85,848,000원 | 132,097,264원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 68,678,400원 | 148,957,811원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호이며 2016.11.03. 사용승인됐습니다.
- 입지. 덕이고등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 제한보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 877,700원/㎡입니다.
- 현황. 현황상 삼성홈타운 209동으로 표시돼 있고, 현장조사 시 폐문부재로 공부 등을 통해 대상 물건을 확인했습니다.
- 환금성. 동일 면적대 확인 거래는 2건, 총 16세대이며 경매 낙찰률 14.29%, 평균 유찰 3.3회입니다. 빠른 재매각을 전제로 접근하기에는 불리한 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2025.8.5. 확약서 원문 확인. 김호진 보증금에 대한 대항력 포기, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 주민등록 전입세대 열람 등으로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가압류 처리관계 원본 대조. 등기상 케이비국민카드 가압류 11,401,255원은 말소기준 이전 권리로 표시되지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 판단은 오래된 실거래에만 기대지 말 것. 확인 거래는 2021년 2건뿐입니다. 107,310,000원이 평균의 47.8%라는 수치만으로 현재 시장가 대비 저가라고 확정하기 어렵습니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 16세대 소규모 다세대, 4회 유찰, 낙찰률 14.29%라는 지표를 감안해 재매각 기간과 가격 변동을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 현황 표시 대조. 등기상 비동 101호와 현황상 삼성홈타운 209동 표시가 동일 대상을 가리키는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 확약 밖의 리스크다
표면만 보면 감정가 219,000,000원짜리 다세대를 107,310,000원에 살 수 있는 49% 매물입니다. 더구나 216,000,000원 김호진 보증금도 2025.8.5. 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 분석되므로, 처음 보이는 대형 보증금 리스크는 크게 해소됐습니다.
그러나 이 사건을 높은 등급으로 보기 어려운 이유도 분명합니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 별도 점유자가 있고, 케이비국민카드 가압류의 인수 표시와 매각물건명세서 기재 사이에는 원본 대조가 필요합니다. 시장 측면에서도 확인 거래가 2021년 2건뿐이고, 16세대 소규모 다세대에 4회 유찰·낙찰률 14.29%가 겹칩니다. 주된 임차인 리스크는 풀렸지만, 권리 확인과 환금성 검증이 끝난 물건은 아닙니다. 현재 가격은 확인 실거래 평균 대비 낮지만, 그 할인율만으로 판단하기보다 확약 범위·실제 점유·등기 처리·현장성과 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
