부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경63538 · 고양지원 · 다세대
철근콘크리트구조 54.4948㎡

낙찰가 유찰 4회 후 낙찰

145,891,000원 1억 4,589만 감정가 219,000,000원

감정가의 66% 2026-07-01 낙찰

최저매각가 107,310,000원 최저가 대비 +35%

낙찰일

07-01 낙찰 완료

고양지원 4회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,073만원

최저가의 10% · 10,731,000원

실거래 대비

▼ 3.4% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 1.51억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 2.16억 구조이나 확약으로 실질 인수는 0원 처리. 다만 확약 밖 보증금 미상 점유 가능성은 확인 필요.

가격 최저가 107,310,000원은 감정가 219,000,000원의 49%이나 실질취득은 확약 조건 확인이 핵심
자금 현재 배당 기준 김호진 보증금 216,000,000원 중 110,992,340원 부족 구조
리스크 전세보증금 관련 확약으로 인수조건 변경. 미상 점유 정보는 원본 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차인 김호진의 보증금 216,000,000원이 존재하는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 대항력 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 그러나 확약 밖 점유 정보와 보증금 미상 항목은 별도 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

219,000,000원

107,310,000원(49%)

실질취득

107,310,000원*

확약 적용 시

인수 가능 보증금

216,000,000원

확약 전 구조

핵심지표

4회 유찰

다세대 환금성 확인

의정부지방법원 고양지원 2025타경63538. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 삼성홈타운 비동 101호 다세대주택입니다. 권리 구조의 핵심은 일반적인 근저당 문제가 아니라 임차보증금입니다. 김호진 임차인은 2021년 전입, 확정일자를 갖추고 임차권등기까지 완료해 대항력과 우선변제권이 있는 상태입니다.

다만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 김호진 임차인에 대한 실질 인수금액은 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 고양지원 2025타경63538
소재지	경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-23 삼성홈타운 비동 1층101호
물건종류 / 이용상태	다세대주택 · 전용 54.4948㎡ · 주거용
소유자	송종순
감정가 / 최저가	219,000,000원 / 107,310,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김호진	216,000,000원	有	有	확약 적용*

⚠️ 임차보증금 구조 현재 매각가 107,310,000원 기준 배당표상 김호진 보증금은 105,007,660원 배당되고 부족분 110,992,340원이 발생합니다. 다만 확약 조건에 따라 해당 임차인의 대항력 인수는 실질 0원으로 처리합니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,302,340원
임차인 김호진 보증금	216,000,000원	105,007,660원
고양누리새마을금고 근저당	831,600,000원	0원
농협은행 근저당	60,000,000원	0원
기타 채권	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 구조

유찰이 진행될수록 낙찰가는 낮아지지만 부족 보증금 구조는 변동합니다.

✅ 확약 효과 주된 임차인 김호진에 대해서는 확약으로 인해 매수인이 직접 떠안을 보증금은 실질 0원으로 판단합니다. 단, 확약 대상 밖 점유자·보증금 미상 부분은 별도 확인이 필요합니다.

⛔ 주의 포인트 최저가 1.07억만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 임차보증금 2.16억 구조와 확약 조건입니다. 입찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서 확인이 필수입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 덕이고등학교 남측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
건물. 2016년 11월 03일 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다.
환금성. 삼성홈타운208동209동 16세대 규모로 거래 표본이 적고 유동성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차보증금 관련 확약서 원본 내용을 반드시 확인하세요.
미상 점유 확인. 보증금·전입일 미상 점유 정보는 현황조사와 원본 서류 대조가 필요합니다.
가격 판단. 4회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 다세대 특성상 환금성을 함께 봐야 합니다.
명도 검토. 임차권등기 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 원본 확인이 먼저다”

이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 존재해 일반적으로는 높은 인수 위험이 있는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 김호진 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 다회 유찰, 소규모 다세대의 환금성, 확약 범위 밖 점유 가능성까지 고려하면 가격만 보고 접근하기보다 권리 조건을 다시 확인하는 보수적 입찰이 필요합니다. 확약은 장점, 확인은 필수입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-24	유찰	2억 1,900만원
2	2026-02-04	유찰	1억 5,330만원
3	2026-04-22	유찰	2억 1,900만원
4	2026-05-27	유찰	1억 5,330만원
5	2026-07-01	대기	1억 731만원

부동산강제경매

보증금 구조는 무겁지만, 확약으로 인수 부담은 줄어든다 — 삼성홈타운 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 강력하지만, 원본 확인이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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