1,400,000,000원
서울남부지방법원 2025타경11286. 강서힐스테이트 107동 17층 1702호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지상 19층 건물의 17층입니다. 현재 소유자는 김대영 지분 3분의 2, 윤송이 지분 3분의 1이고, 두 사람은 2018년 매매를 원인으로 거래가액 1,345,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.05.21 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권 1,674,000,000원입니다.
이 말소기준 이후 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권, 국·서울특별시 강서구·국민건강보험공단의 압류, 삼성카드·하나저축은행·서울보증보험의 가압류, 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기권리만 보면 후순위 인수형 물건은 아닙니다. 하지만 점유 조사에는 김대영이 2019.02.08 전입한 것으로 나타나고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 같은 김대영은 등기상 공유자이자 채무자이기도 해 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11286 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1165 강서힐스테이트 제107동 제17층 제1702호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 152.1㎡ · 지상 19층 중 17층 |
| 소유자 | 김대영 지분 3분의 2 · 윤송이 지분 3분의 1 |
| 취득 내역 | 2018.10.31 매매 · 거래가액 1,345,000,000원 · 2018.12.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 1,400,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 1,447,582,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.05.21 주식회사애큐온저축은행의 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 과거 2015년부터 2021년까지 존재했던 여러 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대영 | 2019.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확정할 수 있는 정보는 부족하며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 14억은 최근 거래보다 낮다
강서힐스테이트 동일면적 152.1㎡ 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 2026.01, 2026.03, 2026.07의 3건입니다. 최근 12개월 평균은 1,728,333,333원, 최신 2026.07 거래는 1,750,000,000원입니다. 현재 최저가 1,400,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.0%입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 2.9% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 152.1㎡ | 4 | 1,750,000,000원 |
| 2026.03 | 152.1㎡ | 13 | 1,700,000,000원 |
| 2026.01 | 152.1㎡ | 9 | 1,735,000,000원 |
| 2025.06 | 152.1㎡ | 9 | 1,675,000,000원 |
| 2025.06 | 152.1㎡ | 13 | 1,620,000,000원 |
| 2025.03 | 152.1㎡ | 16 | 1,625,000,000원 |
| 2024.11 | 152.1㎡ | 6 | 1,595,000,000원 |
| 2024.09 | 152.1㎡ | 9 | 1,600,000,000원 |
| 2024.06 | 152.1㎡ | 15 | 1,680,000,000원 |
| 2023.11 | 152.1㎡ | 11 | 1,750,000,000원 |
| 2023.10 | 152.1㎡ | 16 | 1,820,000,000원 |
| 2023.06 | 152.1㎡ | 11 | 1,750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 152.1㎡ | 3건 | 1,728,333,333원 |
다만 이 가격 비교는 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원을 전제로 한 것입니다. 김대영 점유가 실제 임대차이고 매수인에게 승계되는 보증금이 존재하는 것으로 확인되면 실질취득비용은 달라질 수 있으므로, 그 경우에는 최저가 14억원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 1,674,000,000원 | 1,383,600,000원 |
| 3. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 115,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 24,750,083원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사하나저축은행 | 23,999,817원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 194,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,032,749,900원 중 채권자 예상배당은 1,383,600,000원, 미배당은 649,149,900원입니다. 신청채권자 청구액 1,447,582,813원도 현재 회차 배당으로 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,400,000,000원 | 1,383,600,000원 | 649,149,900원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,120,000,000원 | 1,106,400,000원 | 926,349,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 896,000,000원 | 884,640,000원 | 1,148,109,900원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 19층 건물의 17층 1702호입니다.
- 입지. 지하철 5호선 우장산역 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있습니다.
- 단지. 강서힐스테이트는 2,603세대이며 사용승인일은 2015.08.19입니다.
- 실거래. 동일면적 152.1㎡ 거래 12건이 확인되며, 전체 거래 범위는 1,595,000,000원~1,820,000,000원입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며 공시지가는 5,915,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 이해관계인 부재로 외부 관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가된 점은 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최우선 확인. 김대영의 2019.02.08 전입은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차 여부와 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’은 현재 배당모형 기준. 확인되지 않은 보증금이 실제로 존재하고 매수인 승계 대상이 되면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 세금 원인 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당 규모가 변할 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 실거래. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 81.0%로 낮지만, 점유 리스크 확인 전에는 그 할인폭을 그대로 투자수익으로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
- 현장 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부 관찰 등을 참고했습니다. 내부 상태와 실제 점유 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 확정”
현재 최저가 1,400,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 1,728,333,333원의 81.0%이고 최신 거래 1,750,000,000원보다 낮아, 가격만 놓고 보면 할인 구간입니다. 말소기준 이후의 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조라 등기부 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 이 사건은 “14억이면 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 김대영의 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 동일인이 공유자·채무자로도 나타납니다. 따라서 대항력 가능·미상 점유의 실체를 확인한 뒤 인수 0원을 확정해야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동까지 확인하면 판단이 완성됩니다. 가격은 합격권, 점유·세금 확인은 필수. 이 물건의 핵심은 할인율보다 인수 가능성을 먼저 닫는 것입니다.
