서울남부지방법원 2025타경11379. 오류동 건영포레스트빌 제비동 4층 401호, 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 이강일은 2021.01.23 매매계약을 통해 거래가액 293,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 핵심 임차인 김지연의 보증금 역시 293,000,000원입니다. 김지연은 2021.01.26 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.09.16 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 분석되며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
가격표만 보면 감정가 291,000,000원이 네 차례 유찰되어 최저가 119,194,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 곧 취득비용인 사건이 아닙니다. 보증금 293,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이고, 가격 비교의 기준도 119,194,000원이 아니라 실질취득 약 293,000,000원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 242-1 건영포레스트빌 제비동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 지상 5층 중 4층 · 대상 면적 46.33㎡ |
| 소유자 | 이강일 · 2021.01.23 매매 · 거래가액 293,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 119,194,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지연 / 29,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2022.09.16 국민건강보험공단 압류입니다. 2020.03.26 설정된 수협은행 근저당권 두 건은 2021.01.26 이미 말소됐습니다. 문제는 임차인 김지연의 전입·점유일이 2021.01.26으로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 이후 2025.02.07 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.08.11 같은 김지연이 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 293,000,000원 | 2021.01.26 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 김지연 본인의 임차권입니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 293,000,000원을 시세와 비교해야 한다
건영포레스트빌은 26세대, 2020.03.17 준공 물건입니다. 거래 자료의 최신 거래는 2025.03 255,000,000원, 최근 12개월 평균은 260,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -25.7% 하락 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 39.31㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.03 | 39.31㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 41.48㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 41.48㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
대상 면적은 46.33㎡이고 거래 표본은 39.31㎡·41.48㎡라 면적 차이가 있어 단순 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 가격 판단에서 우선할 수 있는 최근 자료를 보면, 실질취득 약 293,000,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원보다 약 12.7%, 최신 거래 255,000,000원보다 약 14.9% 높습니다. 즉 최저가 119,194,000원이 최근 평균의 45.8%라는 숫자는 이 사건의 실제 가격 메리트를 설명하지 못합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 119,194,000원 | 173,806,000원 | 293,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 95,355,200원 | 197,644,800원 | 293,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 76,284,160원 | 216,715,840원 | 293,000,000원 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수분이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,468,716원 |
| 인수대상 · 임차인 김지연 보증금 | 293,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김지연 | 29,300,000원 | 29,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,425,284원 |
배당표상 임차인 보증금에는 배당이 잡히지 않고, 신청채권 29,300,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 오정초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 서측으로 폭 약 7m 포장도로에 접합니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차·공동현관보안 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 26세대의 소규모 다세대이고, 거래 표본이 4건뿐이며 최근 가격 추세가 -25.7%입니다. 경매 통계도 평균 8.1회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 119,194,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 293,000,000원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김지연의 임대차계약, 전입·점유, 보증금 293,000,000원 지급 경위와 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 임차인 김지연이 강제경매 신청채권자이기도 하므로 관계 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 12개월 평균 260,000,000원, 최신 거래 255,000,000원, 최근 추세 -25.7%를 우선 보고 과거 350,000,000원 거래에 기대어 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 면적 차이 반영. 대상 면적 46.33㎡와 거래 표본 39.31㎡·41.48㎡가 달라 거래가 비교에는 보정이 필요합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가가 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 이뤄졌으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “119,194,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 119,194,000원이 아니라 293,000,000원입니다. 네 차례 유찰로 최저가는 감정가의 약 41%까지 떨어졌지만, 말소기준보다 빠른 대항력 임차인의 보증금이 293,000,000원이어서 실질취득은 그 수준으로 수렴합니다. 최근 12개월 평균 260,000,000원, 최신 거래 255,000,000원보다 높은 데다 가격 추세도 -25.7%입니다.
여기에 실제 임차인과 경매 신청채권자가 김지연으로 동일하고, 26세대 소규모 다세대의 경매 통계도 평균 8.1회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “유찰돼도 실질취득비용이 잘 내려가지 않는 인수형 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격을 함께 놓고 보면 결론은 보수적 접근입니다.
