서울남부지방법원 2025타경11379. 오류동 건영포레스트빌 비동 401호는 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 제4층 제401호입니다. 소유자 이강일은 2021년 1월 23일 매매를 원인으로 거래가액 293,000,000원에 취득했습니다. 표면적으로는 감정가 291,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저가가 148,992,000원, 즉 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 김지연은 2021년 1월 26일 전입·점유했고, 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2022년 9월 16일입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서도 을구 순위 4번 임차권등기에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 242-1 건영포레스트빌 제비동 제4층 제401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 대상 면적 | 46.33㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이강일 · 2021.01.23 매매 · 거래가액 293,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 148,992,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지연 / 29,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차인’이 먼저다
등기상 과거 수협은행 근저당 2건은 2021년 1월 26일 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2022년 9월 16일 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2021년 1월 26일에 김지연이 전입 및 점유를 시작했으므로 선순위 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 2025년 2월 7일 보증금 293,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 같은 김지연이 2025년 8월 11일 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 건물전부 · 주거 | 293,000,000원 | 2021.01.26 | 대항력 有 | 확인 없음 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 보증금 중복 합산 문제도 없습니다. 다만 김지연은 등기부상 임차권자이면서 이 사건의 경매신청채권자이기도 하며, 자료에는 관계인 가능성을 경고하는 메모가 있습니다. 이 부분은 입찰 전에 임대차 원본과 채권관계를 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 1.49억이 아니라 2.93억
건영포레스트빌의 확인된 거래는 4건이며, 대상 면적 46.33㎡와 거래 면적은 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격 비교에는 주의가 필요합니다. 그럼에도 가격 방향을 볼 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 260,000,000원, 최신 거래 255,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -25.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 39.31㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.03 | 39.31㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 41.48㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 41.48㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
전체 4건 평균은 282,500,000원이지만 2022년 350,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 260,000,000원으로 낮아졌고 최신 거래도 255,000,000원입니다. 반면 권리 인수까지 고려한 실질취득은 약 293,000,000원이므로, 최근 평균보다 약 33,000,000원 높고, 최신 거래보다 약 38,000,000원 높은 수준입니다. 하락 추세까지 겹쳐 있어 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,885,888원 |
| 임차인 김지연 보증금 | 293,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 김지연 | 29,300,000원 | 29,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,806,112원 |
배당표상 임차보증금에는 배당액이 잡히지 않고, 매각물건명세서는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 명시합니다. 가격 판단은 대항력 인수형 원칙에 따라 실질취득 약 293,000,000원을 기준으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동 오정초등학교 동측 인근이며, 유사 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제4층 제401호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차·공동현관보안설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 건영포레스트빌은 26세대이며 2020.03.17 준공입니다. 확인된 경매 통계상 평균 유찰 8.1회·매각률 0.0으로, 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 148,992,000원이 아니라 대항력 보증금까지 고려한 실질취득 약 293,000,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 을구 순위 4번 임차권등기 인수 조건과 임대차계약서를 직접 대조하세요.
- 김지연 관계 확인. 임차인·임차권자·경매신청채권자가 동일인이므로 계약 및 채권관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 260,000,000원이고 최신 거래는 255,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세는 -25.7%입니다.
- 면적 차이 유의. 대상 면적 46.33㎡와 확인된 실거래 면적 39.31㎡·41.48㎡는 일치하지 않으므로 단순 동일평형 비교로 단정하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고했으므로 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “51% 유찰가”가 아니라 “2.93억 인수형”
이 물건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 감정가 291,000,000원에서 최저가가 148,992,000원까지 떨어졌다는 사실만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 김지연의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금이 293,000,000원이므로, 대항력 인수형 원칙상 실질취득은 약 293,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
최근 12개월 거래 평균 260,000,000원, 최신 거래 255,000,000원보다 높은 데다 거래 추세도 -25.7% 하락입니다. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.1회입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸서 들어가는 경매”가 아니라, 선순위 임차보증금 인수와 하락 시세를 먼저 계산해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
