서울남부지방법원 2025타경11392. 강서구 화곡동 인터시티빌라 5층 502호, 전용 27.56㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 안선화이며 2018년 9월 10일 거래가액 83,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2019년 10월 10일 설정된 이효석의 근저당권으로 채권최고액은 135,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 2건, 국세·지방세 압류, 소알전기·이성훈 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 근저당보다 먼저 성립한 주거 임차관계입니다. 임차권등기 내용에는 임대차계약일 2018년 2월 20일, 확정일자 2018년 3월 9일, 주민등록 2018년 3월 28일, 점유개시 2018년 3월 30일, 보증금 80,000,000원이 기재돼 있어 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 확인돼 원칙적으로는 우선변제를 받고 부족액이 남으면 인수 가능성이 생기는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각조건 자체에 대항력 포기가 붙어 있어 결과가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 포기조건

등기상 말소기준은 2019년 10월 10일 이효석 근저당권입니다. 임차권의 전입일 2018년 3월 28일과 확정일자 2018년 3월 9일은 이보다 빠릅니다. 따라서 포기조건이 없다면 보증금 80,000,000원 중 배당받지 못한 부분은 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 실제 현재 최저가 기준 배당계산에서도 임차보증금 배당액은 70,618,240원, 부족분은 9,381,760원으로 계산돼 있습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 신고 1건

한국토지주택공사는 주택임차권등기 명의자로 나타나지만 보증기관 신고로 분류돼 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 보증금도 다른 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.

주택임차권등기는 2020.06.05 접수됐으며 보증금 80,000,000원, 임대차계약일 2018.02.20, 점유개시일 2018.03.30으로 기재돼 있습니다. 매각조건의 대항력 포기를 반영하면 이 신고에서 발생하는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 비교 표본이 다르다

현재 최저매각가는 72,320,000원으로 감정가 113,000,000원의 64%입니다. 시세 지표의 최근 12개월 평균과 최신 거래 금액은 모두 206,000,000원으로 표시돼 있고, 최저가 대비 비율은 35.1%입니다. 다만 실제 확인되는 거래 표본은 2022년 4월 전용 46.15㎡, 3층, 206,000,000원 1건으로, 본건 전용 27.56㎡와 면적이 일치하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,320,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용과 임차보증금 우선변제로 매각대금이 모두 소진됩니다. 배당계산상 임차보증금 미배당액 9,381,760원이 생기지만, 매각물건명세서의 대항력 포기조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 7건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 늘지만, 포기조건이면 실질 0원

포기조건이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총취득부담이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 명세서상 대항력 포기조건이 있으므로, 해당 조건이 그대로 적용되는 범위에서는 회차별 룰상 미배당액과 달리 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2002.12.07 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 502호입니다.
• 입지. 화일초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 화곡역이 있습니다.
• 도로. 서측 약 6미터, 북측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 대지 195.0㎡, 완경사 사다리형이며 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
• 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모이며 확인되는 실거래는 1건뿐이고 본건과 면적도 달라 가격 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기조건 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 조건이므로 매각물건명세서의 조건 문구와 적용 대상을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 임차권·승계관계 확인. 한국토지주택공사 임차권등기와 서울보증보험의 임차보증금반환채권 승계관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있다면 배당표가 달라질 수 있으므로 체납관계 확인이 필요합니다.
• 비교시세 보수적 적용. 206,000,000원 거래는 전용 46.15㎡로 본건 27.56㎡와 다릅니다. 동일 면적·유사 층의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 다세대 환금성. 8세대 소규모 건물이고 이미 2회 유찰됐다는 점을 감안해 재매각 가능성과 실수요 수요층을 함께 검토해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 감정평가서와 현황을 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 조건으로 풀렸지만, 가격 검증은 별개”

이 물건의 권리분석 포인트는 선순위 임차권 자체가 아니라 대항력 포기조건입니다. 원래 구조대로라면 현재 최저가 72,320,000원에서 임차보증금 미배당액 9,381,760원이 생기지만, 명세서 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원이고 실질취득액은 72,320,000원입니다. 이 점만 보면 권리위험은 크게 낮아집니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 시세 지표상 206,000,000원이라는 숫자가 있지만 확인되는 거래는 전용 46.15㎡ 1건으로 본건 27.56㎡와 면적이 다릅니다. 여기에 8세대 다세대, 2회 유찰, 다수의 세금 압류가 겹칩니다. 따라서 “감정가의 64%니까 싸다”보다 “인수조건은 정리됐고, 이제 동일 면적 시세와 세금·현황을 확인할 단계”로 보는 것이 맞습니다.