서울남부지방법원 2025타경11507. 마곡동 힐스테이트에코동익 8층 103-819호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 현재 소유자는 박재범으로 2022년 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 218,000,000원이 다섯 차례 유찰돼 최저가가 71,434,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차권자 양서정은 전입 2022.02.25, 확정일자 2022.01.27로 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태이고, 임차보증금은 200,000,000원입니다. 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제8층 제103-819호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 15층 건 중 8층 |
| 소유자 | 박재범 (2022.03.04. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 71,434,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 225,897,382원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 중요하다
등기부상 과거 하나은행 근저당권 48,000,000원은 2019.02.22 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 양서정의 임차보증금은 200,000,000원이고, 전입일 2022.02.25 및 확정일자 2022.01.27로 강제경매개시결정 2025.08.13보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 양서정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.01.27 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 실질취득 비교 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 즉 이 사건은 최저가가 계속 내려가더라도 실질취득액은 약 2억원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 71,434,000원 | 130,251,812원 | 201,685,812원 |
| 6회 유찰 시 | 57,147,200원 | 144,281,450원 | 201,428,650원 |
| 7회 유찰 시 | 45,717,760원 | 155,505,160원 | 201,222,920원 |
현재 회차에서 최저가는 감정가의 약 32.8%에 불과하지만, 실질취득액은 201,685,812원입니다. 6회 유찰 시에도 201,428,650원, 7회 유찰 시에도 201,222,920원으로 큰 차이가 없습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 71,434,000원의 최저가가 아니라 약 2억원의 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,812원 |
| 1. 임차인 양서정 보증금 | 200,000,000원 | 69,748,188원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 225,897,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당 잔액 130,251,812원은 매수인 인수로 계산되며, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 225,897,382원은 배당되지 않는 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 마곡동 마곡역(5호선) 동측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·오피스텔 및 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 마곡역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 현황은 오피스텔 이용으로 탐문됐습니다. 임차권등기상 임차용도는 주거입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건 중 8층이며, 기본 급배수·위생·도시가스·스프링클러·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역 등에 속하고, 남측 및 동측으로 각각 약 50m·18m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 11,020,000원이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 계산. 현재 회차는 71,434,000원 입찰가에 130,251,812원 인수를 더한 201,685,812원이 핵심 금액입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 실질취득 201,428,650원, 7회 유찰 시 201,222,920원으로 총부담은 거의 고정됩니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 양서정 보증금 200,000,000원은 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용, 임차권등기상 주거로 표시돼 있으므로 현황과 원본 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 판단 분리. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “저렴하다”고 판단하지 말고 실질취득액 기준으로 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 관련 원본과 최신 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,143만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자는 단순하지만 착시가 큽니다. 감정가 218,000,000원이 다섯 차례 유찰돼 최저가는 71,434,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 그 뒤에 남아 있습니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 130,251,812원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 201,685,812원입니다.
더 유찰된다고 본질이 바뀌지도 않습니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 돈이 줄고 매수인 인수액이 늘어, 6회 유찰 시 201,428,650원, 7회 유찰 시 201,222,920원으로 총부담은 여전히 약 2억원입니다. 권리분석의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 잔액입니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 이 약 2억원의 실질취득액이 시장에서 싼지 비싼지는 별도 확인이 필요합니다.
