서울남부지방법원 2025타경11507. 서울 강서구 마곡동 힐스테이트에코동익 제103동 819호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 박재범이며, 2022.01.15 매매를 원인으로 거래가액 195,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 41% 수준까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차권자 양서정은 2022.02.25 주민등록, 2022.02.28 점유개시, 2022.01.27 확정일자를 갖고 있고, 경매개시결정은 2025.08.13입니다. 따라서 임차인의 대항력이 앞서며, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 것으로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제8층 제103-819호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 공항대로 195 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 중 8층 |
| 소유자 | 박재범 · 2022.01.15 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 89,293,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 225,897,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
2017.05.12 하나은행 근저당권 48,000,000원이 설정됐지만 2019.02.22 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심 기준은 2025.08.13 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 양서정의 주민등록일은 2022.02.25로 그보다 앞서고, 을구 3번 주택임차권도 2024.02.08 등기돼 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 남습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양서정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니며, 양서정의 보증금 200,000,000원 한 건을 기준으로 봐야 합니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 낙찰대금이 보증금 전액을 충당하지 못하므로 부족액은 그대로 매수인에게 넘어갑니다.
② 회차별 실질 부담 — 더 유찰돼도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 89,293,000원 | 112,714,274원 | 225,897,382원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 71,434,400원 | 130,251,419원 | 225,897,382원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 57,147,520원 | 144,281,135원 | 225,897,382원 |
이 표가 가장 중요합니다. 5회, 6회 유찰로 최저가가 더 내려가면 싸지는 것처럼 보이지만, 동시에 임차인에게 배당할 재원이 줄어들어 매수인 인수액이 더 커집니다. 즉 이 물건은 일반적인 경매처럼 “유찰될수록 총취득비용이 비례해서 낮아지는 구조”가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,007,274원 |
| 1. 임차인 양서정 보증금 | 200,000,000원 | 87,285,726원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 225,897,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 112,714,274원이 배당되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 225,897,382원은 현재 가정에서는 배당액 0원, 미배당 225,897,382원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 마곡역(5호선) 동측 인근이며, 주변에 업무시설·근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 마곡역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 남측 약 50m, 동측 약 18m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) · 도시개발구역 · 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 11,020,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본 급배수·위생설비, 도시가스, 스프링클러, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 89,293,000원만 보고 감정가 대비 41%의 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 인수 112,714,274원이 별도로 남습니다.
- 총부담 기준 검토. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득은 보증금 200,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과. 5회 유찰 시 인수액 130,251,419원, 6회 유찰 시 144,281,135원으로 증가합니다. 최저가 하락 폭만큼 경제적 부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 처리. 을구 3번 임차권등기의 미배당 보증금 인수 구조와 실제 인도·말소 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용 상태를 함께 확인해 실제 사용·세금·금융 조건을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,929만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 4회 유찰로 감정가 218,000,000원에서 최저가 89,293,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 양서정의 보증금이 200,000,000원이고, 현재 배당으로는 그중 112,714,274원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 더 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 200,000,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없어 그 금액이 시장가보다 유리한지 여부는 판단할 수 없지만, 적어도 “감정가의 41%이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 총부담입니다.
