서울남부지방법원 2025타경11512. 양천구 목동 그레이스빌 제4층 제402호 다세대주택입니다. 감정가는 202,400,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 161,920,000원입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 2017.05.10 전입·점유를 갖춘 안승우의 150,000,000원 임차보증금입니다. 말소기준은 2020.01.02 서울특별시양천구 압류인데, 안승우의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 3,066,880원을 제외한 뒤 안승우에게 150,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 8,853,120원이 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 하지만 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 배당순위가 달라질 수 있으므로, 이 0원은 확정값으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11512 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 781-26 그레이스빌 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙서로7다길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 27.3㎡ |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 제4층 제402호 · 2014.10.16 |
| 소유자 | 진현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,400,000원 / 161,920,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안승우 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2014.12.23 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 609,700,000원은 2015.04.30 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.01.02 서울특별시양천구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 여러 압류, 안승우의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 안승우는 등기일보다 앞선 2017.05.10 전입·점유와 2017.03.21 확정일자를 갖고 있어 배당 미회수 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액배당, 추가 유찰은 인수 전환
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안승우 | 2017.05.10 / 2017.03.21 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 · 미배당 시 잔액 인수 |
| PARK JISUN | 2025.03.27 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 차권자 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 · 확인 필요 |
안승우는 건물 전부에 대한 주거 임차권자로, 보증금 150,000,000원에 대해 배당요구가 되어 있습니다. PARK JISUN은 2025.03.27 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음입니다. 반면 매각물건명세서상 “차권자” 기재는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 260,000,000원 거래는 면적이 다르다
그레이스빌(781-26)의 확인된 최근 거래는 2025.05 47.23㎡·2층·260,000,000원 한 건입니다. 대상 면적은 27.3㎡이며 실거래 면적과 일치하지 않습니다. 데이터상 최저가의 최근 거래 대비 비율은 62.3%이지만, 면적이 다른 단 한 건의 거래이므로 이를 근거로 “시세보다 37.7% 싸다”거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.05 | 47.23㎡ | 2 | 260,000,000원 | 대상 27.3㎡와 면적 불일치 |
④ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 안승우 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,566,000,000원 | 8,853,120원 |
| 3. 경매개시결정 · 안승우 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 안승우 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 안승우 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 161,920,000원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 129,536,000원 | 126,922,496원 | 23,077,504원 |
| 3회 유찰 시 | 103,628,800원 | 101,377,997원 | 48,622,003원 |
안승우의 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 매각가에서는 전액 배당되지만, 추가 유찰로 매각가가 보증금보다 낮아지면 미배당 잔액이 매수인 인수액으로 옮겨갑니다. 따라서 2회·3회 유찰 가격만 떼어 놓고 “더 싸진다”고 해석하는 것은 잘못입니다.
⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 사용승인일은 2014.10.16입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 2015.11.18 무단증축을 원인으로 위반건축물 표기가 있으며, 주거 조립식패널 16㎡ 무단증축이 기재되어 있습니다.
- 제재 가능성. 위반건축물에 따른 시정명령, 이행강제금 부과 및 기타 제재 사항의 확인이 요구됩니다.
- 입지. 강서고등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 177.9㎡, 공시지가 3,381,000원/㎡, 대체로 정방형의 다세대주택 건부지입니다.
- 거래 표본. 그레이스빌은 7세대이며 확인된 최근 거래는 1건뿐이고 대상과 면적도 달라 가격 비교의 신뢰도가 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안승우 배당액 재확인. 현재 150,000,000원 전액배당 가정이 실제 배당표에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 선순위 차감 가능성을 점검해야 합니다.
- 추가 유찰 계산. 2회 유찰 시 인수 23,077,504원, 3회 유찰 시 48,622,003원으로 증가합니다. 최저가만 비교하지 마십시오.
- 미상 임차관계 확인. PARK JISUN의 보증금은 미상이고, “차권자” 기재는 전입·보증금·확정일자가 모두 미상입니다.
- 관계인 여부 확인. 안승우는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있고, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다.
- 위반건축물 확인. 16㎡ 무단증축의 현존 여부와 원상회복·이행강제금·행정제재 가능성을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 260,000,000원 거래는 47.23㎡로 대상 27.3㎡와 면적이 달라 동일 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 물건은 현재 회차 시뮬레이션만 보면 안승우 보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 그 결론은 세금 선순위 배당이 없다는 전제에 민감합니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 안승우의 배당액이 줄고 그 미배당 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
더구나 추가 유찰부터는 위험이 명확해집니다. 2회 유찰 시 23,077,504원, 3회 유찰 시 48,622,003원이 매수인 인수로 계산되어 있어, 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 단순히 그만큼 줄어들지 않습니다. 여기에 전입·보증금이 미상인 임차 관련 기재와 16㎡ 무단증축 위반건축물까지 겹칩니다. 현재회차는 조건부 인수 0, 추가 유찰은 대항력 보증금 인수형. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 실제 배당과 세금, 그리고 미상 임차관계 확인입니다.
