서울남부지방법원 2025타경11573. 화곡동 화곡팰리스 2층 201호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김나현은 2020.07.30. 거래가액 330,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 중구농업협동조합 앞으로 채권최고액 264,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 2025.03.26. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 황인재입니다. 보증금은 30,000,000원, 임대차계약일은 2023.10.21., 전입·점유개시는 2023.11.03., 확정일자는 2023.11.04.입니다. 말소기준일 2020.07.30.보다 모두 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구는 2025.09.10. 접수됐으며, 현재 산정상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11573 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 904-3 화곡팰리스 제2층 제201호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로5가길 5(화곡동) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상11층 · 제2층 제201호 · 사용승인일 2020.03.27. |
| 소유자 | 김나현 · 2020.07.30. 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 130,253,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 233,858,805원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
말소기준권리는 2020.07.30. 중구농업협동조합 근저당권입니다. 2020.04.22. 우리은행 근저당은 같은 해 7월 30일 일부포기로 말소됐습니다. 말소기준 이후 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 신한카드·우리금융캐피탈 가압류, 황인재 임차권등기가 이어집니다. 현재 예상 산정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인재 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2023.11.03 / 2023.11.04 | 2025.09.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
황인재의 전입일은 말소기준일 2020.07.30.보다 약 3년 이상 늦습니다. 따라서 전입신고가 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 했지만 실제 배당액과 최우선변제 여부는 입찰 전 배당 관련 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 318,000,000원이고 현재 최저매각가는 130,253,000원입니다. 4회 유찰 뒤 감정가의 41% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 104,202,400원, 6회 유찰 시 83,361,920원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,623,542원 |
| 2. 근저당 · 중구농업협동조합 | 264,000,000원 | 127,629,458원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,796,065원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 10,532,432원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 280,328,497원 중 127,629,458원이 배당되고, 미배당은 152,699,039원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구립 곰달래도서관 서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상11층, 사용승인일 2020.03.27.이며 위생·급배수·개별난방·화재탐지·소화·승강기·기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로, 남서측으로 폭 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 정방형 토지로 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 황인재 보증금 30,000,000원, 전입 2023.11.03., 확정 2023.11.04., 배당요구 2025.09.10.을 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.07.30. 중구농업협동조합 근저당과 2025.03.26. 농업협동조합자산관리회사로의 채권양도 내역을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.02. 민간임대주택등기가 있으므로 최신 등기와 관련 공적자료를 확인하세요.
- 시세 직접 대조. 감정가 대비 41%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일·인근 오피스텔의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 가격인지, 점유·임대수익·주차·물건 상태 등 다른 요소인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당표에서 달라질 수 있으므로 입찰 전 원문을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다
이 사건에서 권리분석의 핵심은 분명합니다. 2020.07.30. 근저당이 말소기준이고, 임차권자 황인재의 전입·점유는 2023.11.03.으로 뒤에 있습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 회차에서 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 318,000,000원에서 4회 유찰돼 130,253,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 4회 유찰의 이유와 실제 주변 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
