서울남부지방법원 2025타경11598. 마곡동 필네이처 4층 412호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자 김성겸은 2022년 2월 21일 매매를 원인으로 거래가액 140,000,000원에 취득했고, 2024년 7월 15일 허수지 명의의 주택임차권 150,000,000원이 등기됐습니다. 이후 2025년 8월 27일 같은 허수지가 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 “3회 유찰돼 73,216,000원이 됐다”가 아닙니다. 데이터상 매각물건명세서는 을구 순위 3번 임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차 예상배당에서 허수지의 150,000,000원 청구 중 71,498,112원만 배당되므로, 남은 78,501,888원이 인수 위험의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제4층 제412호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 15층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김성겸 (2022.02.21 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 73,216,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허수지 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2016.07.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
2016년 우리은행 근저당권 114,000,000원은 2022년 1월 27일 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2025.08.27 강제경매개시결정이며, 문제의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.07.15입니다. 따라서 단순히 “경매로 전부 소멸”하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 요건은 별도 미상
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허수지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.01.26 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 있음 2024.07.15 | 미상 | 해당 없음 |
허수지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입신고일이 확인되지 않아 일반적인 주택임대차보호법상 대항력 요건을 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 다만 이와 별개로, 매각물건명세서가 등기된 을구 3번 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시한 점이 이 사건의 실제 입찰 판단 기준입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
현재 회차 최저가는 73,216,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 하지만 예상배당상 신청채권자 허수지에게 돌아가는 금액은 71,498,112원이고, 150,000,000원 중 78,501,888원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서의 인수 조건을 적용하면 매수인의 실질 부담은 다음처럼 계산됩니다.
감정가 143,000,000원보다 8,717,888원 높고, 감정가 대비 약 106.1%입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 73,216,000원 | 78,501,888원 | 151,717,888원 |
| 4회 유찰 시 | 58,572,800원 | 92,881,510원 | 151,454,310원 |
| 5회 유찰 시 | 46,858,240원 | 104,385,208원 | 151,243,448원 |
즉 낙찰가만 보면 73,216,000원 → 58,572,800원 → 46,858,240원으로 계속 낮아지지만, 동시에 미배당 보증금이 78,501,888원 → 92,881,510원 → 104,385,208원으로 증가합니다. 유찰이 더 진행돼도 실질취득은 약 1.51억원 수준에서 거의 고정됩니다. 이 물건에서는 “몇 번 유찰됐는가”보다 “미배당 보증금이 얼마 남는가”가 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,717,888원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 허수지 | 150,000,000원 | 71,498,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 허수지 청구액 150,000,000원 중 78,501,888원이 미배당입니다. 매각물건명세서의 인수 문구에 따라 이 미변제 잔액이 매수인 부담으로 연결되는 구조입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모델입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 412호입니다. 사용승인일은 2016.07.18입니다.
- 입지. 발산역(지하철 5호선) 북서측 인근으로 업무시설·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 발산역이 있어 대중교통 이용 여건도 양호합니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·지역난방(열병합)·지하주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 북측으로 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저 73,216,000원이 아니라 미배당 인수까지 더한 151,717,888원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 “미배당 잔액 인수” 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 허수지가 임차권자이면서 경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 자료를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 확정일자 2022.01.26은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 일반적인 대항력·우선변제 요건은 별도 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 예상 미배당이 커져 실질취득은 각각 151,454,310원·151,243,448원으로 큰 차이가 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당모델에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “51% 낙찰가”가 아니라 “약 1.52억 실질취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 143,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 73,216,000원까지 내려온 매력적인 경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 권리분석을 넣는 순간 그림이 달라집니다. 허수지의 임차보증금은 150,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 미배당은 78,501,888원입니다. 매각물건명세서가 그 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 현재 최저가 기준 실질취득은 151,717,888원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 총부담은 약 1.51억원 수준에 머뭅니다. 실질취득액이 감정가보다 높고, 이미 3회 유찰된 오피스텔에 인수형 임차권까지 겹쳐 있으므로 “최저가가 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 결론은 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 총취득비용으로 판단해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
