서울남부지방법원 2025타경11598. 마곡동 필네이처 4층 412호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 143,000,000원에서 네 차례 유찰되어 58,573,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계를 붙여 보면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 을구 3번에는 허수지 명의의 주택임차권이 등기되어 있고 보증금은 150,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.07.15 등기됐으며, 제공된 말소기준인 2025.08.27 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
특히 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차에서 신청채권자 허수지에게 예상되는 배당은 57,118,686원이고, 미배당액은 92,881,314원입니다. 따라서 낙찰가 58,573,000원만을 취득비용으로 보는 것은 잘못이며, 실질적으로는 보증금 150,000,000원 수준의 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제4층 제412호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김성겸 · 2022.02.28 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 58,573,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 허수지 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 1.5억 임차권이 말소기준보다 앞선다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허수지 주거 · 임차권등기 | 건물전부 | 150,000,000원 | 매수인 대항 명시 전입신고일 미상 | 판정 미상 확정일자 2022.01.26 · 배당요구 있음 | 보증기관 승계 아님 |
전입신고일과 점유개시일이 확인되지 않아 그 사실만으로 대항력 발생 시점을 단정할 수는 없습니다. 다만 이 사건에서는 매각물건명세서가 해당 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 권리”로 명시하고 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수까지 적시하고 있으므로, 입찰자는 그 인수효과를 기준으로 접근해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가 41%가 곧 할인율은 아니다
현재 회차의 최저매각가는 58,573,000원으로 감정가 143,000,000원의 41%입니다. 그러나 이 사건은 대항 가능한 임차권 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 잔액이 늘어납니다.
현재 회차 미배당액은 92,881,314원이고, 5회 유찰 시에는 104,385,051원, 6회 유찰 시에는 113,588,041원으로 커집니다. 즉 최저가가 58,573,000원에서 46,858,400원, 다시 37,486,720원으로 내려가도 인수부담이 반대로 증가합니다. 이 때문에 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 150,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,454,314원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 허수지 | 150,000,000원 | 57,118,686원 |
| 미배당액 | 150,000,000원 | 92,881,314원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,454,314원을 제외한 57,118,686원이 신청채권자에게 배당되고, 92,881,314원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서상 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 발산역(지하철5호선) 북서측 인근이며 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 발산역이 있어 대중교통 이용 여건이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제4층 제412호이며 사용승인일은 2016.07.18입니다. 승강기, 지역난방, 지하주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 포함해 계산. 현재 최저가 58,573,000원만 보지 말고 미배당 임차보증금 92,881,314원을 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 최저가는 46,858,400원으로 내려가지만 미배당액은 104,385,051원으로 늘어납니다. 6회 유찰 시에도 같은 구조입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.12.13, 확정일자 2022.01.26, 임차권등기 2024.07.15의 연결관계와 배당요구 근거를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 관계 확인. 양쪽 이름이 모두 허수지이므로 채권 발생원인과 임대차 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 전입·점유 확인. 전입신고일과 점유개시일이 확인되지 않으므로 현황조사와 주민등록 관련 자료를 추가 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 별도의 실거래 시세 자료가 없으므로 주변 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인한 뒤 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 143,000,000원에서 4회 유찰된 58,573,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 따로 있습니다. 보증금 150,000,000원의 임차권과 현재 92,881,314원의 미배당액입니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 이상, 최저가만 보고 높은 할인율을 평가하는 방식은 맞지 않습니다.
5회, 6회 유찰이 이어져도 미배당액은 오히려 증가합니다. 결국 이 사건은 “얼마까지 떨어졌나”보다 “보증금 인수를 포함해 실제 얼마를 부담하나”가 핵심입니다. 별도의 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 실질취득 부담은 감정가보다도 높은 보증금 150,000,000원 수준입니다. 낮은 최저가에 현혹되기보다 임차권 인수 구조부터 해소·확인하지 않으면 접근하기 어려운 사건입니다.
