서울남부지방법원 2025타경11629. 금천구 시흥동 822-16 제2층 제202호의 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·주방·화장실·현관 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 제2층입니다. 소유자는 임양근이고, 이 사건의 말소기준권리는 2015.02.27. 설정된 영등포농업협동조합 근저당권 채권최고액 60,000,000원입니다.
그 뒤의 금천구 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인으로 조사된 김기호는 2017.09.15. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.09.09. 접수되어 있어, 최우선변제 해당 여부 등은 매각물건명세서와 원본 서류를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11629 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 822-16 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로24라길 18-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·주방·화장실·현관 등 · 지상4층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2014.10.29. |
| 소유자 | 임양근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 82,944,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2015.02.27. 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2020.05.13. 금천구 압류, 2022.04.06. 국세 압류, 2023.04.17. 주택도시보증공사 가압류 85,000,000원, 2025.01.16. 금천구 압류와 2025.08.19. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기호 | 미상 | 2017.09.15. | 미상 | 미상 | 2025.09.09. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김기호의 전입일은 2017.09.15.로 말소기준일인 2015.02.27.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 원본 명세서에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 51.2%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 162,000,000원, 현재 최저매각가는 82,944,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 3회 유찰된 상태입니다. 다만 최근 실거래를 기준으로 한 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하는 것은 피해야 합니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수 0원을 전제로 82,944,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,892,992원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 21,051,008원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 145,000,000원 중 예상 배당은 81,051,008원, 미배당은 63,948,992원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시흥초등학교 동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·연립주택·소규모 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층 건물 내 제2층 제202호이며 사용승인일은 2014.10.29.입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생설비 및 급배수시설이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·주차환경개선지구·중점경관관리구역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 김기호는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 2018.11.19. 위반건축물 표기와 지상1층 옥내1면 타용도사용 사항의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 김기호의 점유부분은 미상입니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 82,944,000원, 4회 유찰 시 66,355,200원, 5회 유찰 시 53,084,160원의 시나리오를 각각 검토할 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인의 전입일도 늦어, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔고, 국세·지방세 압류, 보증금 미상의 점유자, 위반건축물 표기가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·세금·건축물 상태 검증은 별도입니다. 특히 최근 시세를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
