서울남부지방법원 2025타경11658. 금천구 시흥동 지엠씨타워 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 2021년 11월 8일 전입·점유를 시작한 유지훈의 주택임차권이 확인됩니다. 확정일자는 2021년 10월 15일, 임차보증금은 130,000,000원입니다.
말소기준은 2022년 2월 15일 임종대의 가압류입니다. 유지훈은 그보다 앞선 2021년 11월 8일에 주민등록과 점유를 갖췄기 때문에 대항력이 있습니다. 배당요구도 했지만, 현재 최저가 41,615,000원에서는 집행비용을 제외한 40,465,930원만 배당되고 89,534,070원이 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 998-12 지엠씨타워 제6층 제603호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 · 제6층 제603호 · 사용승인 2018.12.07 |
| 소유자 | 주식회사광명지엠씨 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 41,615,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 149,522,539원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018년 설정됐던 오류1동새마을금고 근저당과 생보부동산신탁의 신탁등기는 2019년에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 2월 15일 임종대 가압류입니다. 그 뒤의 박현희 가압류, 금천세무서장 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 유지훈의 점유·전입은 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 유지됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유지훈 | 건물 전부 | 2021.11.08 / 2021.10.15 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| 민덕기 | 미상 | 2024.11.07 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 1.31억
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 최저가만 보면 감정가 127,000,000원의 약 33%까지 내려왔지만, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 매수인이 인수할 잔액은 늘어납니다. 따라서 매수인의 총부담은 보증금 130,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 41,615,000원 | 89,534,070원 | 131,149,070원 |
| 6회 유찰 시 | 33,292,000원 | 97,707,256원 | 130,999,256원 |
| 7회 유찰 시 | 26,633,600원 | 104,245,805원 | 130,879,405원 |
현재 회차 실질취득 131,149,070원은 감정가 127,000,000원보다도 높습니다. 6회·7회까지 더 유찰되더라도 총부담은 각각 130,999,256원, 130,879,405원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 따라서 “5회 유찰이니 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 이 물건은 최저매각가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,070원 |
| 1. 임차인 유지훈 보증금 | 130,000,000원 | 40,465,930원 |
| 2. 가압류 · 임종대 | 67,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박현희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 149,522,539원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 유지훈 보증금도 전액 변제되지 않습니다. 부족분 89,534,070원은 매수인 인수로 계산되며, 임종대·박현희·한국주택금융공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구청 남동측 인근으로, 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 금천구청역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상12층 건물이며, 급탕·급배수·도시가스 난방·옥내소화전·화재탐지·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 4미터 폭 금하로5길, 남동측 약 4미터 폭 포장도로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(금천구심)이며, 중로1류 접합 및 과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 41,615,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 매수인 인수 89,534,070원을 더한 실질취득액은 131,149,070원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회 유찰 시 실질취득 130,999,256원, 7회 유찰 시 130,879,405원으로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다.
- 유지훈 점유·명도. 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고 대항력이 있으므로 보증금 인수 및 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 민덕기 현황 확인. 2024.11.07 전입으로 대항력은 없지만 점유부분·보증금 등이 확인되지 않아 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용 및 관련 행정사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 ≠ 4,161만원짜리 물건”
이 사건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 감정가 127,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 41,615,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리관계를 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 유지훈은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 130,000,000원입니다. 현재 매각가에서는 40,465,930원만 배당돼 89,534,070원을 매수인이 인수합니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득액은 131,149,070원으로 감정가 127,000,000원보다도 높습니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총부담은 1.31억원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’입니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 인수형 사건입니다.
