서울남부지방법원 2025타경11658. 금천구 시흥동 지엠씨타워 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 127,000,000원에서 네 번 유찰되어 현재 최저매각가는 52,019,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 41% 수준까지 떨어진 물건이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 유지훈의 선순위 임차보증금 130,000,000원입니다.
유지훈은 2021년 11월 8일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 10월 15일입니다. 말소기준권리는 2022년 2월 15일 임종대의 가압류이므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024년 3월 5일 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 998-12 지엠씨타워 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 금하로5길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 지하1층 지상12층 중 제6층 제603호 |
| 사용승인 | 2018.12.07 |
| 소유자 | 주식회사광명지엠씨 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 52,019,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 149,522,539원 |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2018년 설정된 오류1동새마을금고 근저당권은 2019년 6월 12일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2022년 2월 15일 임종대 가압류 67,000,000원입니다. 이후 박현희 가압류 130,000,000원, 국 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
| 성명 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유지훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.11.08 / 2021.10.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 승계 |
| 민덕기 | 미상 | 미상 | 2024.11.07 / 미상 | 말소기준 이후 전입 보증금·확정일자 미상 |
민덕기의 전입일은 2024년 11월 7일로 말소기준권리인 2022년 2월 15일보다 늦습니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 임대차 조건 자체는 추가 확인이 필요합니다. 주된 인수 위험은 유지훈의 임차권입니다.
③ ‘최저가 5천만 원대’가 착시인 이유
현재 회차의 매각가 가정은 52,019,000원입니다. 여기서 집행비용 1,336,342원을 먼저 제외하면 유지훈에게 돌아가는 예상배당은 50,682,658원입니다. 보증금 130,000,000원 중 남는 79,317,342원은 매수인이 떠안습니다.
따라서 이 물건을 “감정가 127,000,000원짜리를 52,019,000원에 산다”고 해석하면 권리구조를 놓친 것입니다. 유지훈의 보증금 130,000,000원 자체가 감정가 127,000,000원보다도 큽니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 외부 시세에 대한 할인 여부를 단정할 수 없고, 최소한 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,342원 |
| 1. 임차인 유지훈 보증금 | 130,000,000원 | 50,682,658원 |
| 2. 가압류 · 임종대 | 67,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박현희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 149,522,539원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 유지훈 임차보증금 배당에 모두 소진됩니다. 유지훈의 미배당 보증금 79,317,342원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구청 남동측 인근으로 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 금천구청역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상12층, 사용승인일자는 2018.12.07이며 본건은 제6층 제603호입니다.
- 이용. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 4미터 폭 금하로5길, 남동측 약 4미터 폭 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(금천구심)이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저매각가 52,019,000원이 실질취득가가 아닙니다. 유지훈 임차보증금 잔액 인수를 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 유지훈 배당액 재확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 입찰 직전 배당요구·매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 추가 유찰의 효과 확인. 5회 유찰 시 인수 예상 89,533,874원, 6회 유찰 시 97,707,099원으로 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
- 민덕기 점유 확인. 2024.11.07 전입은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 현장조사와 명세서 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 이용 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·전입·관리규약 등을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 선순위 보증금이 중요하다”
네 번 유찰돼 최저가가 52,019,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 유지훈의 대항력 있는 임차보증금은 130,000,000원이고, 현재 회차에서만 79,317,342원이 매수인 인수 예상액입니다. 5회·6회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수 예상액은 각각 89,533,874원, 97,707,099원으로 증가합니다.
결국 이 사건은 “5천만 원대 최저가 물건”이 아니라 “약 1.3억 원 수준의 실질취득 부담을 가진 선순위 임차보증금 인수형”으로 읽어야 합니다. 게다가 현재 감정가 127,000,000원보다 유지훈의 보증금 130,000,000원이 더 큽니다. 실거래 비교자료도 없는 상황에서 최저가 하락을 가격 메리트로 평가할 근거는 없습니다. 표면 가격은 낮지만 권리구조상 실질 가격은 낮아지지 않는 사건입니다.
