서울남부지방법원 2025타경11820. 영등포역 북측 인근 포레스트힐시티 9층 908호로, 전용 13.53㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다. 표면상 가장 큰 위험은 한국토지주택공사 명의의 보증금 126,000,000원 임차권입니다. 전입일은 2022.06.23, 점유개시일은 2022.06.28, 확정일자는 2022.06.07로 강제경매개시결정일인 2025.08.28보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
일반적인 경매라면 현재 최저가 64,640,000원에서 집행비용을 제외한 63,076,480원이 임차보증금에 배당되고, 남은 62,923,520원은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 126,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건에는 그 통상 규칙을 바꾸는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 19-2 포레스트힐시티 제9층 제908호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택(원룸형) · 13층 건물 중 9층 |
| 전용면적 / 규모 | 전용 13.53㎡ · 포레스트힐시티 154세대 |
| 사용승인일 | 2014.09.05 |
| 소유자 | 임승한 (2022.05.16 매매, 거래가 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 64,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,294,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 특별조건으로 해소
2014년 농협은행 근저당권은 강제경매개시결정보다 먼저 설정됐지만 2018.04.27 해지를 원인으로 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 존속 권리는 아닙니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.08.28 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.07.12 임차권등기는 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으나, 이번 매각에서는 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙었습니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·승계 분석
실제 임차인 신고는 0명이며, 임차인 표에 나타난 한국토지주택공사는 실제 거주 임차인이 아니라 보증금 채권을 승계한 보증기관으로 분류됩니다. 따라서 보증금 126,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 구분 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 신고 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 126,000,000원 | 전입 2022.06.23 확정 2022.06.07 점유개시 2022.06.28 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 보증기관 실질 인수 0원* |
③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 작다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 64,640,000원 | 62,923,520원 | 0원* | 64,640,000원* |
| 3회 유찰 시 51% | 51,712,000원 | 75,618,816원 | 0원* | 51,712,000원* |
| 4회 유찰 시 41% | 41,369,600원 | 85,775,053원 | 0원* | 41,369,600원* |
룰상 미배당 인수액은 통상적인 배당 구조에 따른 계산값입니다. 별표(*) 금액은 신청채권자의 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 이행된다는 특별매각조건을 반영한 실질 평가입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
같은 단지 동일 면적 13.53㎡의 최근 12개월 실거래는 7건, 평균 97,714,285원입니다. 최신 거래는 2025.12의 95,000,000원이며, 전체 12건 평균 100,333,333원보다 최근 12개월 평균이 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.0% 내려와 있어 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 13.53㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 13.53㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 13.53㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2025.07 | 13.53㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2025.06 | 13.53㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 13.53㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2025.03 | 13.53㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.53㎡ | 7건 | 97,714,285원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득액 64,640,000원은 최근 12개월 평균의 66.2%이고, 최신 거래가 95,000,000원의 약 68.0%입니다. 따라서 해당 특별조건이 실제 매각조건과 등기말소 절차에 그대로 반영된다는 전제에서는 가격 차이가 존재합니다. 반대로 특별조건을 배제하고 룰상 미배당 인수액까지 더하면 실질 부담은 보증금 126,000,000원 수준으로 올라가 최근 시세보다 높아집니다. 이 물건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 특별매각조건의 확실한 이행에서 나옵니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 64,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,563,520원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 126,000,000원 | 63,076,480원 |
| 2. 농협은행 근저당 표기 | 27,600,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 | 127,294,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
농협은행 근저당권은 2018.04.27 해지로 말소돼 현재 존속하는 인수 권리가 아닙니다. 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 62,923,520원이지만, 특별매각조건에 따라 신청채권자가 그 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소해야 하므로 해당 금액의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동3가, 영등포역 북측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설과 판매시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 중 9층이며, 사용승인일은 2014.09.05입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 619.0㎡, 공시지가는 12,560,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 4.5m, 동측 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 전용 13.53㎡의 원룸형으로 수요층이 제한될 수 있고, 최근 거래가격이 이전 거래군보다 6.0% 낮아 보수적인 재매각가 산정이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 효력을 갖는 조건인지 매각물건명세서 원문과 매각허가 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 말소 절차 확인. 매각 후 임차권등기 말소의 주체·필요서류·이행 시점을 확인하고, 잔금납부 후 등기부에서 실제 말소됐는지 점검해야 합니다.
- 확약 밖 점유 조사. 실제 임차인 신고는 없지만 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록과 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 농협 근저당 말소 대조. 2014년 설정된 근저당이 2018.04.27 해지로 말소된 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 97,714,285원과 최신 거래 95,000,000원을 기준으로 보수적인 처분가를 산정하고, 전체 평균 100,333,333원만으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 관리비·기계식주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차장 이용 가능 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유는 유찰이 아니라 확약이다”
이 물건은 대항력 있는 보증금 126,000,000원의 임차권이 최저가 64,640,000원보다 훨씬 큽니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수가 늘어 실질 부담은 보증금 수준에 머물기 때문에 가격 메리트가 생기지 않습니다. 하지만 이번 매각은 신청채권자가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 바뀝니다.
그 조건을 반영한 실질취득액 64,640,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 66.2%로 가격 차이가 있습니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았고, 확약은 등기된 해당 임차권에만 적용되며, 원룸형 소형 주택의 최근 거래 추세도 -6.0%입니다. 결론은 “특별조건은 매력적이지만, 점유와 말소 이행을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근할 물건”입니다.