서울남부지방법원 2025타경11867. 서울 영등포구 양평동3가 40-2 제6층 제603호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장이고, 현황은 공실로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 이승현이며 2022년 7월 1일 775,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 744,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025년 9월 9일 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준인 우리은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인도 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다. 권리보다 중요한 검토 지점은 공장이라는 용도와 공실 상태, 그리고 두 차례 유찰된 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동3가 40-2 제6층 제603호 · 선유로33길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장 · 현황 공실 · 지상8층/지하2층 내 제6층 |
| 소유자 | 이승현 (2022.07.01. 거래가 775,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 841,000,000원 / 538,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 658,656,216원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 인수 0원
현재 권리분석의 중심은 을구 13번 우리은행 근저당권입니다. 2022년 7월 1일 설정된 채권최고액 744,000,000원의 근저당권이 말소기준이고, 2025년 9월 9일 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 신한은행·국민은행·중소기업은행 등의 근저당은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰로 감정가의 64%
감정가는 841,000,000원, 현재 최저매각가는 538,240,000원입니다. 두 차례 유찰을 거치며 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 2022년 이승현의 취득 거래가액은 775,000,000원이지만, 과거 개별 취득가격을 현재 시세로 동일시할 수는 없습니다. 이 물건은 할인율 자체보다 공장 용도와 공실 상태에서 현재 가격이 적정한지를 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,782,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 744,000,000원 | 530,457,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 538,240,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 7,782,400원 이후 우리은행 근저당에 530,457,600원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 213,542,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평역 북동측 인근으로 아파트형공장, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장이며 현황은 공실로 탐문됐습니다. 철근콘크리트구조 지상8층/지하2층 건물의 제6층 제603호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 10M, 북측 약 6M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역이며 공시지가는 5,743,000원/㎡, 토지는 평탄한 정방형이고 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 이 물건은 공부상 공장입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황이 공실로 탐문된 만큼 내부 상태와 설비 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2022.07.01. 우리은행 근저당이며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 538,240,000원, 3회 유찰 시 430,592,000원, 4회 유찰 시 344,473,600원입니다. 가격 하락과 함께 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
- 환금성 확인. 공장형 집합건물은 주거용 부동산과 수요층이 다르므로 주변 업무·공업시설 임대수요와 매매 유동성을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준공업지역과 각종 보호·제한구역 해당 여부가 실제 이용계획에 미치는 영향을 관련 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공장형 자산의 가격
이 물건은 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2022년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 두 차례 유찰돼 감정가 841,000,000원의 64%인 538,240,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 할인율을 곧바로 ‘싸다’로 번역해서는 안 됩니다. 공부상 공장이고 현황은 공실이며, 이 물건의 핵심은 권리 함정보다 현재 가격에서 실제 사용·임대·재매각이 가능한가입니다. 따라서 결론은 권리 안정성은 양호, 가격은 용도와 환금성 확인 후 판단입니다.
