서울남부지방법원 2025타경11972. 가산양우내안애애플 제12층 제1207호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자 이창호는 2020년 8월 27일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했고, 같은 시기 김지예는 2020년 9월 25일 주민등록, 2020년 9월 26일 점유를 시작했습니다. 김지예의 최초 임대차계약일은 2020년 8월 24일이며, 확정일자도 같은 날입니다.

이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 가장 먼저 보이는 과거 근저당이 아닙니다. 2013년 은곡신용협동조합 근저당권은 2020년 9월 25일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 제시된 말소기준권리는 2025년 2월 20일 국의 압류이고, 임차인의 전입·확정일자·점유는 모두 그보다 앞섭니다. 2025년 1월 8일에는 임차권등기까지 마쳐져 있어 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

과거 2013년 설정된 은곡신용협동조합 근저당권 91,800,000원은 2020년 9월 25일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김지예의 임대차가 먼저 형성됐고, 2025년 1월 8일 보증금 122,800,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 그 다음인 2025년 2월 20일 국의 압류가 이 경매의 말소기준이며, 2025년 4월 22일 금천구 압류와 2025년 9월 9일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김지예는 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 보증금 대위·승계에 따른 보증기관 중복신고는 없습니다. 전입일은 2020년 9월 25일, 점유개시일은 2020년 9월 26일이며 최초 보증금 117,000,000원에 대해 2020년 8월 24일 확정일자를 받았습니다. 이후 2022년 6월 29일 5,800,000원을 증액했고, 증액분의 확정일자는 2022년 6월 30일입니다. 전체 임차보증금은 122,800,000원입니다.

③ 가격 구조 — 9,040만원에 낙찰돼도 9,040만원짜리가 아니다

현재 회차 예상배당은 매각가 90,400,000원을 기준으로 집행비용 2,027,200원을 먼저 공제하고, 임차인 김지예에게 88,372,800원이 배당되는 구조입니다. 보증금 122,800,000원 중 남는 34,427,200원은 매수인 인수로 계산됩니다.

여기서 중요한 것은 유찰이 더 된다고 경제적 부담이 그만큼 내려가지 않는다는 점입니다. 2회 유찰 시 매각가는 72,320,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 52,181,760원으로 늘고, 3회 유찰 시 매각가는 57,856,000원으로 내려가는 대신 인수액은 66,385,408원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 커지는 대항력 인수형입니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,400,000원 가정)

현재 회차에서 임차보증금 부족분 34,427,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락분이 인수액으로 이동

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 내 12층입니다.
• 주위환경. 가산동 주민센터 북서측 인근으로 상업·업무용 건물, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통 이용 편의는 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 단지 북측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 90,400,000원만 보고 예산을 잡지 말고, 미배당 보증금 34,427,200원을 함께 반영해야 합니다.
• 임차권 원문 확인. 을구 3번 임차권등기의 보증금·전입·점유·확정일자 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 원본으로 다시 대조하세요.
• 채권자와 임차인 동일인 확인. 김지예가 임차인이면서 경매신청 채권자로 기재된 경위를 임대차계약서와 집행권원에서 확인해야 합니다.
• 유찰을 할인으로 오해하지 말 것. 2회·3회 유찰에서는 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액이 각각 52,181,760원·66,385,408원으로 증가합니다.
• 시세 별도 검증. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 실질취득 약 122,800,000원이 주변 거래가격 대비 적정한지는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 조세채권 등은 입찰 전에 별도 확인하세요.

맺으며 — “9,040만원 낙찰”이 아니라 “1억2,280만원 구조”

이 물건에서 가장 위험한 숫자는 낮아진 최저가입니다. 감정가 113,000,000원에서 한 번 유찰돼 90,400,000원이 됐지만, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김지예의 보증금은 122,800,000원입니다. 현재 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않아 34,427,200원이 매수인에게 넘어가며, 더 유찰되면 그 인수액은 오히려 커집니다.

따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 20% 할인”이 아닙니다. 실질취득 약 122,800,000원이라는 고정된 경제적 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 이 금액은 감정가보다도 약 8.7% 높습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서는 이를 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 낮은 최저가에 가려진 대항력 임차보증금이 이 사건의 본질입니다.