서울남부지방법원 2025타경12124. 비즈트위트오렌지 제13층 제1303호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 핵심은 2023년 등기된 한국토지주택공사 임차권입니다. 보증금은 124,500,000원, 전입일은 2021.07.27, 확정일자는 2021.07.02로, 2024.01.17 말소기준 압류보다 앞섭니다. 일반적인 매각이라면 현재 최저가 65,024,000원에서 배당 후 남는 61,046,432원이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되는 것을 전제로 하면 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 공원로6가길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 17.81㎡ · 18층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 강민호 (2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 65,024,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,667,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
등기부상 과거 광명동부새마을금고 근저당 91,000,000원과 신한은행 근저당 98,280,000원은 각각 2015년과 2021년에 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 중요한 것은 2023.08.24 한국토지주택공사 주택임차권과 2024.01.17 구로구 압류의 선후관계입니다. 말소기준은 구로구 압류이고, 한국토지주택공사 임차권은 그보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있습니다.
이후 2025.09.23 서울보증보험 주식회사 명의의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 신청채권자의 청구금액은 129,667,602원이며, 현재 회차 배당 시 신청채권자에게 돌아가는 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이단비 | 미상 | 2024.01.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.27 | 2021.07.02 | 124,500,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 1명, 이단비입니다. 한국토지주택공사는 이단비 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 신고된 것이므로 별도 임차인이나 별도의 124,500,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이단비의 2024.01.22 전입은 말소기준 2024.01.17보다 뒤라 해당 전입 자체로는 대항력이 없습니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 전입 2021.07.27·확정일자 2021.07.02를 기초로 하고 있어 선순위 대항력이 인정된 구조입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
비즈트위트오렌지는 115세대, 2013.09.16 준공입니다. 대상 면적은 17.81㎡이고, 비교 실거래 표본은 총 12건입니다. 전체 평균 108,458,333원보다 현재 시장 판단에서는 최근 12개월 평균 103,500,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.74㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 17.74㎡ | 16 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 17.74㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 17.76㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2024.09 | 16.82㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2024.06 | 17.81㎡ | 17 | 127,000,000원 |
| 2023.11 | 17.81㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2023.11 | 17.81㎡ | 8 | 112,500,000원 |
| 2023.11 | 17.81㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 17.81㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 103,500,000원 |
현재 최저가 65,024,000원은 최근 12개월 평균 103,500,000원의 62.8%입니다. 특별매각조건이 적용돼 실질 인수가 0원이 된다면 실질취득 역시 65,024,000원으로, 최근 평균과 최신 거래 110,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 8.7% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 108,458,333원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,432원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 124,500,000원 | 63,453,568원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 129,667,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 권리계산상 임차보증금 미배당액은 61,046,432원입니다. 다만 이번 매각은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
⑤ 회차별 구조 — 특별조건이 없으면 총부담이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,024,000원 | 61,046,432원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 52,019,200원 | 73,817,146원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 | 41,615,360원 | 84,033,716원 | 실질 인수 0원* |
특별매각조건을 제외한 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어, 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건 역시 현재 회차 65,024,000원에서 61,046,432원, 4회 유찰 시 73,817,146원, 5회 유찰 시 84,033,716원으로 인수액이 증가하는 구조입니다. 이번 사건의 가격 메리트가 성립하는 핵심 전제는 바로 특별매각조건의 적용입니다.
* 특별매각조건 적용 기준. 일반 권리계산상 현재 회차 미배당 임차보증금은 61,046,432원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신구로초등학교 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·아파트·주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 18층이고 대상은 13층입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 가로장방형이며 남서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다. 공시지가는 8,281,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 최근 12개월 평균 103,500,000원으로 이전 거래군 대비 8.7% 낮아진 하락 추세이며, 이미 3회 유찰된 상태라 재매각 시 가격 보수성이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 이단비 보증금의 대위·승계자이므로 실제 임차인은 1명입니다.
- 점유관계 확인. 이단비의 점유 부분과 보증금은 미상입니다. 전입일 2024.01.22는 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 인도·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 108,458,333원보다 최근 12개월 평균 103,500,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 최근 추세는 -8.7%입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트와 같은 환금성·대출조건을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건 및 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 이유보다, 특별조건이 실제로 작동하는지가 핵심”
현재 최저가 65,024,000원만 보면 최근 12개월 평균 103,500,000원의 62.8%라 가격 차이는 큽니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 124,500,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 현재 회차에서조차 61,046,432원의 미배당액이 발생하는 대항력 인수형입니다. 따라서 단순히 “3회 유찰돼 싸졌다”고 접근하면 핵심을 놓칩니다.
이 물건을 바꾸는 것은 가격이 아니라 특별매각조건입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건대로 이행되면 실질 인수는 0원*이 되어 현재 최저가 자체가 실질취득액이 됩니다. 그 경우 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 확실히 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래 추세는 -8.7%로 하락 중이고, 사건상 근린시설·실제 이용은 오피스텔이며 이미 3회 유찰됐습니다. 결론은 특별조건 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
