서울남부지방법원 2025타경12178. 구로동 구일우성아파트 210동 16층 1601호, 전용 84.49㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박찬국이며 2005.04.07. 소유권이전 등기가 됐습니다. 등기부에는 과거 여러 차례 압류·가압류·근저당권·전세권이 있었지만 중소기업은행, 신용보증기금, 코리아캐피탈대부, 비엔케이캐피탈 관련 권리를 포함한 과거 권리들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022.01.17. 설정된 페퍼저축은행 근저당권 912,000,000원입니다.
이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.09.23. 페퍼저축은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 반면 2024.12.16. 등기된 파산선고는 금전담보권과는 성격이 다른 별도 확인 포인트입니다. 또한 감정평가 현장조사 당시 폐문이었고 임대관계가 미상으로 기록되어 있으므로, 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유 상태까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1259 구일우성아파트 제210동 제16층 제1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.49㎡ · 거실 및 주방·방3·욕실2·발코니 등 · 20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 박찬국 · 단독소유 · 2005.04.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 753,000,000원 / 602,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 927,630,354원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.17. 을구 13번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 · 채권최고액 912,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 0원
신고된 임차인은 없습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 페퍼저축은행 근저당권은 매각으로 소멸하며, 같은 채권자가 신청한 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.9%
구일우성은 829세대, 사용승인일 1998.05.16.인 아파트입니다. 이 물건과 면적이 일치하는 전용 84.49㎡ 실거래가 확인되며, 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 754,000,000원과 최신 거래 835,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 0.2%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.49㎡ | 8 | 835,000,000원 |
| 2026.06 | 84.49㎡ | 1 | 745,000,000원 |
| 2026.05 | 84.49㎡ | 14 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 84.49㎡ | 20 | 755,000,000원 |
| 2026.02 | 84.49㎡ | 2 | 705,000,000원 |
| 2026.01 | 84.49㎡ | 20 | 755,000,000원 |
| 2025.12 | 84.49㎡ | 14 | 745,000,000원 |
| 2025.09 | 84.49㎡ | 21 | 770,000,000원 |
| 2025.08 | 84.49㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2025.08 | 84.49㎡ | 13 | 740,000,000원 |
| 2025.07 | 84.49㎡ | 18 | 770,000,000원 |
| 2025.07 | 84.49㎡ | 17 | 735,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.49㎡ | 10건 | 754,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.49㎡ | 12건 | 753,750,000원 |
현재 최저매각가 602,400,000원은 최근 12개월 평균 754,000,000원의 79.9%입니다. 최신 2026.07 거래도 835,000,000원으로 확인됩니다. 전체 평균 753,750,000원만 근거로 가격을 평가할 필요도 없습니다. 최근 12개월 평균이 754,000,000원으로 거의 같은 수준이고, 최근 대비 이전 추세도 0.2%로 하락장이 아니기 때문입니다. 따라서 현재 회차는 단순히 감정가 대비 80%라는 이유가 아니라, 최근 실거래 기준에서도 시세 아래에 위치한 가격 구간이라는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 602,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,424,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 912,000,000원 | 593,976,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 318,024,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가 602,400,000원 가정 시 집행비용 8,424,000원을 제외한 593,976,000원이 페퍼저축은행에 배당되고, 채권최고액 기준 318,024,000원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 927,630,354원이며, 예상배당표는 근저당 채권최고액 912,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 미배당이 발생하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 602,400,000원 | 593,976,000원 | 318,024,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 481,920,000원 | 474,700,800원 | 437,299,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 385,536,000원 | 379,338,496원 | 532,661,504원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구일초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 1호선 구일역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 16층이며, 사용승인일은 1998.05.16.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 표시되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,839,000원/㎡입니다. 단지 내 도로가 개설돼 있고 공도와 접합니다.
- 추가 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시되어 있고 도시관리계획 입안중 구역과 접하는 것으로 확인되므로 적용 범위와 요건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 829세대 단지이며 전용 84.49㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 754,000,000원, 최신 거래 835,000,000원으로 거래 비교자료가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 실거래. 현재 최저가 602,400,000원은 최근 12개월 평균 754,000,000원의 79.9%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 835,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문이었고 임대관계가 미상입니다. 신고 임차인이 없더라도 실제 전입·점유·보증금·확정일자를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2024.12.16. 파산선고 기입이 있으므로 관련 사건기록과 현재 절차 진행상태를 확인하세요.
- 근저당 미배당과 인수는 구분. 현재 가격에서 페퍼저축은행에 318,024,000원의 미배당이 생기지만 예상 매수인 인수금액은 0원입니다.
- 관리비·명도. 실제 점유자가 확인될 경우 인도명령·명도협의와 공용부분 관리비 체납 가능성을 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 철도보호지구, 교육환경보호구역 등 표시된 토지이용 규제의 실제 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·사건기록·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수 + 최근 시세 79.9%, 단 점유 확인은 남았다”
이 사건의 숫자만 놓고 보면 구조는 분명합니다. 2022.01.17. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 602,400,000원에서 채권자에게 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 754,000,000원의 79.9%로 내려와 있고, 최근 가격 추세도 0.2%로 하락장이 아닙니다. 따라서 권리와 가격만 보면 1회 유찰 후 매력도가 생긴 사례입니다.
다만 최종 판단을 단순한 “권리 깨끗·가격 할인”으로 끝내면 안 됩니다. 현장조사 당시 폐문이었고 임대관계가 미상이며, 갑구에는 2024.12.16. 파산선고 기입도 있습니다. 결국 이 물건의 마지막 확인 포인트는 실제 점유자와 파산 관련 사건기록입니다. 이 두 항목이 원본 확인에서 문제없이 정리된다면, 현재 회차는 감정가가 아니라 최근 실거래와 비교해도 할인폭이 확인되는 가격대입니다.
