서울남부지방법원 2025타경12218. 구로동 비체빌 4층 404호로, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박동수는 2019.12.12 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 신목신용협동조합이 채권최고액 143,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 206,000,000원의 64%인 131,840,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건의 판단 포인트는 단순 할인율이 아닙니다. 집합건축물대장 표제부와 전유부에 위반건축물로 표기되어 있고, 제시외건물도 평가에서 제외됐습니다. 또한 확보된 실거래의 면적이 본건과 일치하지 않아 실거래 225,000,000원·290,000,000원을 본건 24.33㎡의 직접 시세로 그대로 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12218 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 24.33㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 제4층 · 사용승인일 2017.11.01 |
| 소유자 | 박동수 · 2019.12.12 거래가 140,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 131,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 143,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2019.12.12 신목신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.10.30 임의경매개시결정과 2025.11.21 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.04.24 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 통조림가공수산업협동조합 99,600,000원과 박영희 43,800,000원의 질권이 설정되어 있습니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김만진 | 미상 | 2020.05.11 | 2025.11.13 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
김만진의 전입신고는 말소기준권리인 2019.12.12 근저당보다 늦은 2020.05.11이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.13 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 순위·금액은 추가 확인이 필요합니다. 다만 이 점유자의 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 실거래 숫자는 높지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
비체빌-구로(88-17)에서 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025.03 전용 59.12㎡ 6층 290,000,000원, 이전 거래는 2023.08 전용 29.97㎡ 3층 225,000,000원입니다. 전체 평균은 257,500,000원, 최근 12개월 평균은 290,000,000원이며 최근 거래가 이전 거래보다 28.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.12㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 29.97㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,760원 |
| 1. 근저당 · 신목신용협동조합 | 143,400,000원 | 129,194,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 131,840,000원 가정 시 근저당 채권 143,400,000원 중 129,194,240원이 배당되고 14,205,760원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 14,205,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51%) | 105,472,000원 | 103,195,392원 | 40,204,608원 | 0원 |
| 4회 유찰 (41%) | 84,377,600원 | 82,458,803원 | 60,941,197원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중이며 총 19세대입니다.
- 입지. 구로중학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,027,000원/㎡ · 지목 대 · 토지면적 114.0㎡입니다.
- 규제. 정비구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회이며, 현재 본건은 2회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 위반면적 2.0㎡와 제시외건물 상태, 원상복구 가능성 및 이행강제금 등 행정사항을 관할구청에서 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확보. 현재 확보 실거래는 29.97㎡·59.12㎡로 본건 24.33㎡와 불일치합니다. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 김만진의 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 명도와 배당관계 확인은 필요합니다.
- 근저당 이전·질권 확인. 2026.04.24 근저당권 이전 및 두 건의 근저당권부채권 질권 설정 내역을 최신 등기부와 배당요구 종기 자료로 대조하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 본건 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격보다 먼저 건축물 상태를 본다
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금을 떠넘기는 구조가 아닙니다. 김만진의 전입은 말소기준보다 늦고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 쪽은 비교적 정리하기 쉽습니다.
반면 물건 자체에는 분명한 주의점이 있습니다. 위반건축물 표기가 있고 제시외건물은 평가에서 제외됐으며, 확인된 실거래 두 건도 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 206,000,000원에서 2회 유찰돼 131,840,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 위반건축물과 동일 면적 실거래 확인이 선행. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
