서울남부지방법원 2025타경12250. 서울 양천구 신월동 더에스케이빌리지 A동 5층 503호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 진현철은 2015년 3월 2일 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020년 5월 18일 주택도시보증공사의 가압류이며, 이후 양천구·국·서울특별시의 압류, 한국토지주택공사 임차권등기, 강제경매개시결정, 추가 국세 압류가 이어집니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 말소 여부만으로 끝나지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권은 전입 2019년 8월 26일로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2019년 7월 29일과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 114,049,280원이고, 보증금 126,000,000원 대비 11,950,720원이 계산상 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있지만, 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 특매조건이 잔액 인수를 끊는다

말소기준은 2020.05.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 한국토지주택공사의 임차 관련 기준일은 임대차계약 2019.07.27, 확정일자 2019.07.29, 전입·점유개시 2019.08.26으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등록된 임차권 자체는 대항력 有이며 우선변제권도 있습니다.

한국토지주택공사는 보증기관 신고로 표시돼 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 제공된 신고 기준 실제 임차인 0명, 승계·보증기관 신고 1건입니다.

* 특별매각조건을 적용하지 않은 단순 배당 계산상 잔액은 11,950,720원입니다. 해당 포기·말소 조건은 그 대상 임차권·보증금반환채권에 적용됩니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 중요한 것은 ‘특매조건 적용 후 실질취득가’

이 물건은 특별매각조건 적용 시 실질취득가가 현재 최저매각가 116,480,000원 수준으로 유지됩니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 167,750,000원, 최신 거래는 2025년 4월 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.4%로, 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.5%의 하락 추세이므로 과거 전체 평균 169,000,000원만 보고 가격 가점을 주는 방식은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,480,000원 가정)

단순 배당 계산상 보증금 미배당액은 11,950,720원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 적용돼 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월IC 북동측 인근. 공동주택·단독주택과 일부 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 정도입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호이며 급배수·위생·난방·승강기시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 도시형생활형주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 2,705,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 더에스케이빌리지는 28세대이며 제공된 실거래 표본은 8건입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.5%로 하락했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매수인 인수 0원의 핵심 전제입니다.
• 11,950,720원과 0원을 혼동하지 않기. 11,950,720원은 현재 최저가 기준 기계적 미배당 잔액이고, 특별매각조건 적용 후 실질 인수는 0원*입니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 93,184,000원·계산상 인수 34,893,312원, 4회 유찰 시 매각가 74,547,200원·계산상 인수 53,194,650원입니다. 특매조건 없이는 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커지는 대항력 인수형 구조입니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세에 해당하면 선순위 차감돼 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 중심 판단. 전체 평균 169,000,000원보다 최근 12개월 평균 167,750,000원·최신 거래 170,000,000원·추세 -1.5%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 특별매각조건과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 매력적, 승부처는 ‘특매조건의 확실성’

현재 최저가 116,480,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 167,750,000원의 69.4%이고 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 최근 추세가 -1.5%로 하락 중이라는 점을 반영해도 현재 가격대에는 할인 폭이 있습니다. 그러나 이 사건을 단순히 “2회 유찰된 싼 다세대”로 보면 안 됩니다. 전입 2019.08.26의 대항력 있는 보증금 126,000,000원 권리가 있어 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 구조입니다.

이번 매각에서는 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 붙어 있어, 현재 계산상 11,950,720원의 잔액에도 불구하고 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 결론은 가격은 매력적, 권리는 조건부 합격입니다. 특별매각조건의 적용과 말소 이행을 원문에서 확인하는 것이 이 물건의 최종 관문입니다.