서울남부지방법원 2025타경12284. 강서구 화곡동 강서 동도센트리움 101동 619호로, 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가는 100,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 64,000,000원입니다. 소유자는 주식회사한울컨설팅이며 2022.03.02. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 95,000,000원입니다.
이 사건은 최저가 할인율보다 선순위 임차관계와 특별매각조건을 어떻게 읽느냐가 핵심입니다. 등기부상 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024.03.27. 등기됐지만 임대차계약일은 2022.03.04., 주민등록일은 2022.03.23., 확정일자는 2022.03.11.입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.08.23. 압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1161 강서 동도센트리움 101동 제6층 제619호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 14.677㎡ · 지하5층·지상20층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사한울컨설팅 (2022.03.02. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 64,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,679,779원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2024.08.23. 국의 압류입니다. 그보다 앞서 한국토지주택공사의 주택임차권이 존재하므로 일반적인 구조라면 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 문제가 생깁니다. 현 회차 64,000,000원 가정 배당표에서도 집행비용 1,552,000원을 뺀 62,448,000원이 한국토지주택공사에 배당되고, 보증금 117,000,000원 중 54,552,000원이 부족한 것으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 신보경 | 2024.03.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 2022.03.23 / 2022.03.11 | 117,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 |
한국토지주택공사 117,000,000원은 신보경 보증금의 대위·승계 신고이므로 신보경 보증금과 더해 2개의 보증금으로 계산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 임차권등기와 확정일자를 기초로 배당요구를 했고, 신보경도 2025.12.30. 배당요구를 한 상태입니다. 다만 신보경의 독립적인 보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 64% 할인은 ‘표면가격’일 뿐
강서동도센트리움 동일 면적 14.68㎡의 실거래 12건 전체 평균은 93,750,000원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 3건 평균은 94,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 92,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 0.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.68㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2026.05 | 14.68㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 14.68㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 14.68㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2025.05 | 14.68㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 14.68㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.12 | 14.68㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2024.12 | 14.68㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2024.12 | 14.68㎡ | 8 | 97,000,000원 |
| 2023.11 | 14.68㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2023.11 | 14.68㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2023.10 | 14.68㎡ | 7 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 94,000,000원 |
최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 한국토지주택공사 부분의 특별매각조건과 별개로 신보경의 미상 보증금 문제가 남아 있어, 실질취득 총액을 64,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 따라서 시세 92,000,000원·94,000,000원과 단순 비교해 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 117,000,000원 | 62,448,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 119,679,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 54,552,000원입니다. *다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 매수인 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 한국토지주택공사 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 신보경의 미상 보증금 위험은 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리확인은 더 중요해진다
| 회차 | 매각가 | LH 룰상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64,000,000원 | 54,552,000원 | 특별조건 적용 시 LH 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 51,200,000원 | 67,121,600원 | 특별조건 적용 시 LH 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 40,960,000원 | 77,177,280원 | 특별조건 적용 시 LH 실질 인수 0원* |
특별매각조건을 제외한 단순 배당 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 한국토지주택공사 미배당액이 54,552,000원 → 67,121,600원 → 77,177,280원으로 늘어납니다. 그러나 본건은 그 잔액의 반환청구 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건입니다. 따라서 LH 부분만 놓고 보면 유찰이 늘어도 해당 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 실제 임차인 신보경의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 하락만으로 안전 마진을 계산해선 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트(도시형생활주택)이며 사용승인일은 2012.11.22.입니다.
- 입지. 강서구청 북동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 6미터, 북서측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 8,833,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상20층이며 위생·급배수·소방·난방·승강기·기계식주차설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래표본. 강서동도센트리움은 138세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 한국토지주택공사 미배당 잔액에 대한 반환청구 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 신보경 보증금 확인. 실제 임차인 신보경의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액 확인 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 신보경 보증금의 대위·승계 신고이므로 117,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 표면 할인율 경계. 최저가 64,000,000원이 최근 12개월 평균 94,000,000원의 68.1%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 신보경은 2025.12.30., 한국토지주택공사는 2024.03.27. 배당요구가 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰 = 64%짜리 집”이 아니다
이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 100,000,000원에서 두 번 유찰돼 64,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 94,000,000원의 68.1%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율 하나로 끝나지 않습니다.
한국토지주택공사 117,000,000원은 신보경 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 별도 합산 대상이 아니며, 현 회차 배당표상 부족분 54,552,000원도 특별매각조건에 따라 반환청구 포기·임차권등기 말소가 전제돼 실질 인수 0원입니다. 다만 그 확약은 한국토지주택공사 부분에 한정됩니다. 실제 임차인 신보경은 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
표면가격은 매력적이지만, 실질취득액은 아직 확정할 수 없는 사건. 특별매각조건의 이행과 신보경의 임대차 금액을 확인하기 전까지는 “시세보다 싸다”가 아니라 “가격은 낮아졌지만 권리확인이 끝나지 않았다”가 정확한 결론입니다.
