서울남부지방법원 2025타경12386. 현대지식산업센터 제지1층 제티-엘104호로, 감정평가상 지원시설(제2종근린생활시설(사무소))로 이용 중입니다. 공부상 지1층이지만 감정평가서에는 지상에 전면부가 노출된 내부시설이라고 기재돼 있습니다. 감정가 839,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 343,654,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.04.29. 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 이후 쉐리하트코리아주식회사 근저당, 임의경매개시결정, 금천구 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 주식회사 와글미디어의 전입일이 2021.12.15.로 말소기준보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 별도로 토지 을구 3번 구분지상권 설정등기가 인수권리라고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12386 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제지1층 제티-엘104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지원시설(제2종근린생활시설(사무소)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 건물 내 제지1층 제티-엘104호 · 사용승인일 2014.02.28 |
| 소유자 | 주식회사투넘버 |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 343,654,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 637,046,399원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다
현재 소유자 주식회사투넘버는 2022.04.29. 매매를 원인으로 등기에 등장하며, 거래가액은 768,000,000원입니다. 같은 날 중소벤처기업진흥공단이 채권최고액 751,200,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2022.12.16. 쉐리하트코리아주식회사 근저당 600,000,000원, 2025.10.02. 임의경매개시결정, 2026년의 압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와글미디어 | 40제곱미터 | 2021.12.15 | 2,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 와글미디어의 전입신고일 2021.12.15.은 말소기준권리인 2022.04.29.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 확인되지 않아, 배당에서 보증금을 회수하지 못하고 보증금 2,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 현황조사에서는 출입문에 “(주)와글미디어 기업부설연구소” 상호 표시가 부착돼 있다고 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 343,654,000원은 감정가 839,000,000원의 40.96% 수준입니다. 다만 동일 용도 실거래 평균·최근 12개월 거래·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 본건은 근린시설인 지식산업센터 지원시설로, 아파트처럼 표준화된 거래비교를 적용하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 343,654,000원 | 338,042,844원 | 1,013,157,156원 | 2,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 274,923,200원 | 270,274,275원 | 1,080,925,725원 | 2,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 219,938,560원 | 216,059,420원 | 1,135,140,580원 | 2,000,000원 |
낙찰가가 더 내려가더라도 이 사건에서 계산된 임차보증금 인수액은 각 시나리오 모두 2,000,000원입니다. 따라서 5회 유찰 시 금전 기준 실질취득은 276,923,200원, 6회 유찰 시에는 221,938,560원입니다. 다만 역시 실거래 시세가 없으므로 어느 회차가 ‘적정가’인지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,611,156원 |
| 인수 · 주식회사 와글미디어 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 751,200,000원 | 338,042,844원 |
| 3. 근저당 · 쉐리하트코리아주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,351,200,000원 중 채권자 배당은 338,042,844원, 미배당은 1,013,157,156원입니다. 임차보증금 2,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재해 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 지원시설(제2종근린생활시설(사무소))로 이용 중이며, 공부상 지1층이지만 지상에 전면부가 노출된 내부시설입니다.
- 도로. 건물은 북측 약 20m, 동측·서측·남측 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 확인. 주식회사 와글미디어의 보증금 2,000,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 매수인 인수 계산이 적용돼 있습니다.
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 1토지 을구 3번 구분지상권의 범위·존속기간·이용제약을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도 지원시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 출입문에 주식회사 와글미디어 기업부설연구소 상호 표시가 있다는 현황조사 내용과 실제 점유 상태가 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.
- 지하층 표기 주의. 공부상 지1층이나 전면부가 지상에 노출된 구조이므로 실제 접근성·채광·가시성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 1,013,157,156원으로 크며 신청채권자 청구액 637,046,399원도 전액 배당되지 않습니다.
맺으며 — “41% 유찰가보다 인수권리와 실제 시세가 먼저다”
감정가 839,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 343,654,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인 1명의 보증금 2,000,000원을 인수해 금전 기준 실질취득이 345,654,000원이고, 토지 을구 3번 구분지상권 설정등기도 인수권리로 남습니다. 더구나 최근 실거래·시장 평균 자료가 없어 41%라는 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 유찰폭은 크지만 권리와 가격 검증이 모두 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
