서울남부지방법원 2025타경12386. 금천구 독산동 현대지식산업센터 제지1층 제티-엘104호로, 감정평가상 지원시설(제2종근린생활시설(사무소))로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사투넘버이며 2022.04.29. 거래가액 768,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소벤처기업진흥공단이 채권최고액 751,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.12.16. 설정된 쉐리하트코리아주식회사 근저당권 600,000,000원, 2025.10.02. 임의경매개시결정, 2026.01.14. 금천구 압류, 2026.03.09. 국가 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준일보다 앞선 임차 점유와 매각물건명세서에 별도로 적시된 구분지상권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12386 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제지1층 제티-엘104호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 두산로 70 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지원시설(제2종근린생활시설(사무소)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 건물 내 제지1층 제티-엘104호 · 사용승인일 2014.02.28 |
| 소유자 | 주식회사투넘버 · 2022.04.29. 거래가액 768,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 429,568,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 637,046,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 남는다
말소기준은 2022.04.29. 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 후순위 쉐리하트코리아주식회사 근저당권과 경매개시결정, 금천구·국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 주식회사 와글미디어는 2021.12.15. 전입해 말소기준일보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 보증금 2,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 매수인 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와글미디어 | 40제곱미터 | 2021.12.15 | 2,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 승계 |
임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 출입문에 주식회사 와글미디어 기업부설연구소 상호 표시가 부착되어 있다고 기록되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고, 배당 시나리오에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 839,000,000원, 현재 최저가는 429,568,000원으로 감정가의 51.2% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 동일 용도·동일 건물의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 근린시설·사무소형 지원시설은 아파트처럼 표준화된 주거 실거래와 직접 비교하기 어렵고, 임차 점유와 별도등기 구분지상권까지 존재합니다. 3회 유찰이라는 사실은 응찰가격이 낮아졌다는 의미이지만, 동시에 시장에서 반복적으로 매각되지 않았다는 사실이기도 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 429,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,695,680원 |
| 인수 · 주식회사 와글미디어 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 751,200,000원 | 422,872,320원 |
| 3. 근저당 · 쉐리하트코리아주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,351,200,000원, 배당액은 422,872,320원, 미배당은 928,327,680원입니다. 임차인 보증금 2,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재해 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 지원시설인 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 건물이며, 사용승인일은 2014.02.28입니다.
- 도로. 건물은 북측 약 20m, 동·서·남측 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 현황 특이점. 공부상 지1층이나 감정평가서상 지상에 전면부가 노출되어 있는 내부시설입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 주식회사 와글미디어 보증금 2,000,000원을 낙찰가 외 비용으로 반영해야 합니다.
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 3번 구분지상권의 설정 목적·범위·존속기간과 해당 호실 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 51.2%만으로 저가매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 출입문에 주식회사 와글미디어 기업부설연구소 상호 표시가 확인된 만큼 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 지1층 현황. 공부상 지1층이나 전면부가 지상에 노출된 구조라는 감정평가 내용을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당액이 928,327,680원으로 계산되어 있어 채권자 배당관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 권리가 있다
이 사건은 감정가 839,000,000원에서 3회 유찰되어 429,568,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 실제 입찰 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 2,000,000원을 매수인이 인수해 금액상 실질취득은 431,568,000원이 되고, 매각물건명세서에는 토지의 구분지상권 별도등기도 인수권리로 명시되어 있습니다.
게다가 동일 용도의 최신 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 확인할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “유찰 횟수는 매력적으로 보이지만, 권리 확인 없이 할인율만 보고 접근할 수 없다”입니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 임차보증금과 구분지상권은 별개의 문제입니다.
