서울남부지방법원 2025타경12395. 서울 구로구 개봉동 동우맨션 2층 202호, 전용 68.95㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 285,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 182,400,000원으로 감정가의 64%입니다. 소유자는 장소은이고, 2018.07.30. 230,000,000원에 취득했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 기준점은 2025.03.19. 접수된 롯데카드 주식회사 가압류 6,119,483원입니다. 제공된 권리분석상 이 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2024.10.30. 설정된 세울건대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준보다 앞서며, 등기 권리분류에는 “매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12395 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 363-2 제2층 제202호 · 개봉로1가길 35 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 68.95㎡ · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인 | 2000.03.30. |
| 소유자 | 장소은 · 2018.07.30. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 73,973,645원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 500만원이 핵심
말소기준은 2025.03.19. 롯데카드 가압류입니다. 그보다 앞선 2024.10.30. 전세권은 전세금 5,000,000원, 범위는 건물의 전부, 존속기간은 2024.10.30.부터 2026.10.29.까지입니다. 제공된 등기 권리판정은 이 전세권을 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류하고 있습니다.
임차인 신고 내역은 별도로 확인되지 않지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유관계·보증금·확정일자·전입일은 현장 및 원본 서류 확인 전까지 미상으로 두어야 하며, 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 2회 유찰 후 실거래보다 낮다
동우맨션(363-2) 동일면적 68.95㎡ 실거래는 제공 자료상 2건입니다. 2024.04. 3층이 280,000,000원, 2024.05. 1층이 250,000,000원에 거래됐고 평균은 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 68.95㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2024.04 | 68.95㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | 68.95㎡ | 2건 | 265,000,000원 |
현재 최저가 182,400,000원은 최근 실거래 평균 265,000,000원의 68.8%입니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교해도 최저가 자체는 낮습니다. 등기상 선순위 전세금 5,000,000원을 보수적으로 더하면 총 부담은 187,400,000원이 되지만, 이 경우에도 제공된 두 실거래 가격보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 2. 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,119,483원 | 6,119,483원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,926,917원 |
제공된 배당 시나리오상 채권 합계 11,119,483원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 167,926,917원입니다. 다만 전세권 5,000,000원은 등기상 매수인 인수로 별도 분류돼 있으므로 실제 입찰 전 소멸 여부를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
④ 회차별 가격 — 더 내려가도 배당 부족은 없다
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 182,400,000원 | 0원 | 167,926,917원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 145,920,000원 | 0원 | 131,957,637원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 116,736,000원 | 0원 | 103,182,213원 |
제공된 세 회차 시나리오에서는 모두 채권 부족액이 0원입니다. 현재 회차의 예상 소유자 잔여도 167,926,917원으로 큽니다. 다만 경매 신청채권자의 청구금액은 73,973,645원인데 제공 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있으므로, 신청채권의 실제 담보관계와 배당순위 역시 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉3동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 광명사거리역이 있습니다.
- 건물. 2000.03.30. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,369,000원/㎡.
- 규모. 동우맨션(363-2)은 총 9세대로, 대단지 아파트보다 거래 표본과 환금성 판단 자료가 제한적입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 2024.10.30. 전세권 5,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 배당요구가 적법하게 이뤄졌는지를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인·점유자를 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 거래는 2024.04.~2024.05. 2건입니다. 2026.08.12. 입찰 전 현재 호가와 추가 실거래를 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대 규모여서 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다.
- 파산선고 확인. 2025.04.21. 서울회생법원 파산선고결정이 있고 2025.04.28. 등기됐으므로 경매절차와의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 적용대상과 기간을 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 전세권 확인
감정가 285,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 182,400,000원입니다. 최근 동일면적 실거래 평균 265,000,000원의 68.8%라 가격 자체는 분명 낮아졌습니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다.
하지만 이 물건을 단순한 “64% 할인 다세대”로 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 세울건대부주식회사 전세권 5,000,000원이 등기상 매수인 인수로 분류돼 있고, 임대관계 역시 미상입니다. 제공 배당 시나리오는 인수액 0원으로 계산하지만 권리분류와 충돌하므로, 전세권의 소멸 여부가 확인되기 전까지는 5,000,000원 인수 가능성을 남겨 두는 것이 안전합니다.
가격은 합격권, 권리는 확인 후 확정. 현재 최저가가 시세 표본보다 낮다는 점은 장점이지만, 총 9세대 다세대라는 환금성, 2회 유찰 이력, 선순위 전세권과 점유관계까지 확인하고 들어가야 가격 할인이 실제 수익으로 이어질 수 있습니다.
