서울남부지방법원 2025타경12419. 화곡동 인터시티 제3층 제302호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 권리구조의 기준점은 2020.09.01 설정된 주식회사다온모피의 근저당권 채권최고액 180,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정 등 금전권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리니까 모두 끝”이라고 보면 안 됩니다. 임차인 최지혜는 임차권등기 자체는 2022.09.07에 했지만, 실제 주민등록과 점유개시는 2020.07.30입니다. 말소기준 2020.09.01보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 확정일자도 2020.07.01입니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12419 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 391-17 인터시티 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로25길 8-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 58.68㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 지상4층 · 제3층 제302호 · 사용승인일 2001.12.13 |
| 소유자 | 서영훈 · 2024.09.09 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.09.01 주식회사다온모피 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 경매개시 | 2025.10.22 · 주식회사다온모피의 추심권자 신용보증기금 |
| 청구액 | 88,800,347원 |
| 매각기일 | 2026.05.19 |
① 권리 흐름 — 임차인의 ‘전입일’이 말소기준보다 빠르다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지혜 | 건물 302호 전부 · 주거 | 2020.07.30 / 2020.07.30 | 2020.07.01 | 228,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
최지혜는 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 확인되고 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 신건 256,000,000원 배당모형에서는 집행비용 4,384,000원 차감 후 임차인에게 보증금 228,000,000원이 전액 배당되므로 모형상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 유찰 시 핵심 — 낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 늘어난다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 228,000,000원입니다. 현재 신건 256,000,000원에서는 전액배당이 가능해 인수 0원이지만, 매각가가 보증금보다 낮아지는 구간부터는 낙찰가만 떨어지는 것이 아니라 임차인 미배당액이 매수인 인수로 이동합니다. 따라서 유찰 가격만 보고 “2.048억, 1.6384억이면 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 256,000,000원 | 0원 | 256,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 204,800,000원 | 26,867,200원 | 231,667,200원 |
| 2회 유찰 시 | 163,840,000원 | 67,253,760원 | 231,093,760원 |
1회 유찰에서는 204,800,000원에 낙찰받더라도 26,867,200원을 인수해 실질취득이 231,667,200원, 2회 유찰에서는 163,840,000원에 낙찰받더라도 67,253,760원을 인수해 실질취득이 231,093,760원입니다. 즉 보증금보다 낮은 가격 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
④ 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 1,000,000원 높다
인터시티A동(391-17) 전용 58.68㎡ 실거래는 확인 표본이 3건입니다. 전체 평균은 239,333,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07 255,000,000원 1건이고, 현재 최저가 256,000,000원은 그 가격의 100.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 58.68㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.07 | 58.68㎡ | 4 | 233,000,000원 |
| 2021.10 | 58.68㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 239,333,333원 |
최근 거래는 과거 거래 대비 10.2% 높은 흐름으로, 하락 추세가 아닙니다. 다만 현재 신건 최저가 256,000,000원은 최신 거래 255,000,000원보다 1,000,000원 높습니다. 따라서 신건 자체를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 반면 유찰 후에는 매수인 인수를 포함한 실질취득액이 약 231,000,000원대로 내려가므로, 가격 판단은 반드시 낙찰가 + 인수액으로 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 최지혜 보증금 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다온모피 | 180,000,000원 | 23,616,000원 |
| 3. 근저당권부채권 가압류 · 서울신용보증재단 | 41,205,206원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 8,750,002원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 임차인 보증금 228,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 근저당권에는 23,616,000원만 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 후순위 권리 — 금전채권은 소멸, 세금은 배당 확인 필요
말소기준 이후에는 서울신용보증재단의 근저당권부채권 가압류 41,205,206원, 인천신용보증재단 가압류 8,750,002원, 주택도시보증공사 가압류 200,000,000원, 국세·지방세 압류와 경매개시결정 등이 있습니다. 이들 금전권리는 매각으로 소멸하는 구조여서 후순위 채권 자체를 매수인이 채무로 승계하는 것은 아닙니다.
하지만 세금은 별개로 배당순위에 영향을 줍니다. 이 사건에는 국세·지방세 압류가 5건 확인되고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 그렇게 되면 임차인에게 돌아가는 배당이 줄어들어 매수인 인수 보증금이 새로 생기거나 증가할 수 있으므로 입찰 전 세금 교부청구와 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 전용 58.68㎡, 인터시티A동(391-17)은 총 9세대입니다.
- 입지. 신정초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물로 사용승인일은 2001.12.13입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급수·배수·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 215.7㎡, 공시지가 3,921,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·중요시설물보호지구(공항)·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 실거래. 전용 58.68㎡ 확인 거래는 3건이며 230,000,000원·233,000,000원·255,000,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 확인. 최지혜 보증금 228,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 인수액을 결정합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 현재 인수 0원 가정의 안전성을 판단할 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰 204,800,000원에는 인수 26,867,200원, 2회 유찰 163,840,000원에는 인수 67,253,760원을 더해 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 239,333,333원보다 최근 12개월 거래 255,000,000원을 우선해 현재 가격을 비교해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 실질취득 256,000,000원은 최근 거래 255,000,000원보다 높아 신건 자체의 가격 메리트는 제한적입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가”보다 “배당 후 인수”가 먼저다
이 사건은 후순위 압류·가압류가 많아 보이지만, 실제 매수인 위험의 중심은 그 금전채권들이 아니라 최지혜의 선순위 대항력 임차권입니다. 신건 256,000,000원에서는 배당모형상 보증금 228,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이므로 실질취득도 256,000,000원입니다. 그런데 이 가격은 최근 거래 255,000,000원의 100.4%로 현재 회차에는 싸다는 근거가 없습니다.
유찰되면 상황은 달라집니다. 매각가가 204,800,000원·163,840,000원으로 내려가도 임차인 미배당액 26,867,200원·67,253,760원이 매수인 인수로 붙어 실질취득은 각각 231,667,200원·231,093,760원이 됩니다. 따라서 이 물건은 “유찰률이 커질수록 그대로 싸지는 물건”이 아닙니다. 권리는 조건부, 가격은 실질취득 기준. 그리고 최종 변수는 국세·지방세 배당이 임차인 전액배당에 어떤 영향을 주는지입니다.
