서울중앙지방법원 2025타경102515. 등기상 소유자는 오승훈이며 2022년 1월 22일 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했습니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔이고 다락이 있는 복층구조이며, 사건상 용도는 근린시설입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금 문제입니다. 임차인 서민아는 2022년 2월 18일 전입, 2022년 2월 4일 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 245,000,000원입니다.
현재 최저매각가 157,440,000원으로 단순 배당하면 집행비용 3,004,160원을 뺀 154,435,840원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 90,564,160원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인에게 승계되어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 채권자가 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 정하고 있어, 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 이 조건 밖의 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102515 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층 1207호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 다락이 있는 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건 중 12층 1207호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.01.22 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 157,440,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 실질 인수는 0원
말소기준은 2023.02.07 국(강서세무서장) 압류입니다. 임차인 서민아의 전입일은 2022.02.18로 말소기준보다 앞서며, 확정일자는 2022.02.04입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 확인됩니다. 이후 강제경매개시결정과 2025.11.14 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민아 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 / 2022.02.04 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 룰상 현 회차 미배당 보증금은 90,564,160원이지만, 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 64% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 246,000,000원, 현재 최저매각가는 157,440,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 5회 유찰됐습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 포기·말소 조건 때문에 실질취득액은 현재 회차에서 157,440,000원이지만, 그 금액이 시장가치보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,160원 |
| 1. 임차인 서민아 보증금 | 245,000,000원 | 154,435,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 계산상 임차인 보증금 부족분은 90,564,160원입니다. 다만 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 배당표는 집행비용 추정과 제공된 배당 계산을 그대로 반영한 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 다락이 있는 복층구조입니다. 사건 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 성보고등학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 26m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목 대, 업무용, 평지·가로장방, 광대로 한면 접면. 토지면적은 294.6㎡이고 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 이 사건의 권리안전성은 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 해당 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 현 회차 룰상 보증금 미배당액은 90,564,160원이며, 6회 유찰 시 121,611,328원, 7회 유찰 시 146,449,062원으로 계산됩니다. 이 숫자는 실질 인수가 아니라 포기 조건이 없을 때의 계산상 잔액입니다.
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 전제로 실제 사용·대출·임대·전입 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기에는 2022.02.21 민간임대주택 등록 내용이 기재되어 있으므로 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원문을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”보다 중요한 것은 포기 조건의 효력이다
표면만 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 157,440,000원이므로, 일반적인 인수형 경매라면 부담이 큰 물건입니다. 현 회차 기준으로도 배당 후 90,564,160원이 남기 때문입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에서 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 따라서 확인된 임차인 서민아에 대해서는 실질 인수 0원, 실질취득액은 157,440,000원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 5회 유찰되어 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 리스크는 명세서 조건으로 크게 완화됐지만, 다회 유찰·근린시설 사건·오피스텔 이용이라는 특성과 실제 시장가격을 함께 확인해야 하는 물건입니다. 결론은 권리조건 확인 후 접근 가능, 가격 메리트는 별도 검증입니다.
