서울중앙지방법원 2025타경102515. 더위일관악파크뷰 12층 1207호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 다락이 있는 복층구조 오피스텔입니다. 소유자 오승훈은 2022.02.21. 거래가 245,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 245,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
표면상 감정가와 최저가는 모두 246,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 낙찰대금만 비교해서는 안 됩니다. 2021.12.23. 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권은 말소기준인 2023.02.07. 압류보다 앞서고, 권리자료상 매각으로 소멸하지 않는 매수인 인수 권리로 분류돼 있습니다. 따라서 임차인 확약으로 보증금 문제가 정리되더라도 총 인수를 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층 1207호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 다락이 있는 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층 1207호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.02.21. 소유권 취득 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (3회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 근저당은 인수
말소기준은 2023.02.07. 강서세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기, 강제경매개시결정, 양천세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 서민아는 말소기준보다 앞선 2022.02.18. 전입신고와 2022.02.04. 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서민아 주거 · 임차권등기 | 전유부분의 전부 | 2022.02.18. 2022.02.04. | 245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 인수 실질 0원* |
현재 매각가 246,000,000원을 가정하면 집행비용 4,244,000원을 제외한 241,756,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 미배당액은 3,244,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자는 2026.05.12. 배당받지 못하는 잔액의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 임차인 관련 미배당액은 실질 0원*으로 봅니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
현재 회차의 보수적 실질취득은 최저매각가 246,000,000원에 매수인 인수로 표시된 근저당권 채권최고액 2,640,000,000원을 더한 2,886,000,000원입니다. 이는 감정가의 1,173.2%입니다. 임차인 미배당 3,244,000원은 확약에 따라 실질 인수에서 제외했습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 미배당 | 임차인 실질 인수* | 근저당 인수표시 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 100% | 246,000,000원 | 3,244,000원 | 0원* | 2,640,000,000원 | 2,886,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 196,800,000원 | 51,755,200원 | 0원* | 2,640,000,000원 | 2,836,800,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 157,440,000원 | 90,564,160원 | 0원* | 2,640,000,000원 | 2,797,440,000원 |
* 각 회차의 임차인 미배당액은 배당 계산상 금액입니다. 2026.05.12. 확약이 그대로 이행되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 | 우선 공제 |
| 1. 임차인 서민아 보증금 | 245,000,000원 | 241,756,000원 | 미배당 3,244,000원 확약 적용* |
| 2. 서울서부신용협동조합 근저당 | 2,640,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 표시 |
| 3. 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 서울서부신용협동조합 근저당과 주택도시보증공사의 예상배당은 각각 0원이며, 채권자 미배당 합계는 시나리오상 2,885,000,000원입니다. 특히 근저당권은 미배당과 동시에 매수인 인수로 표시돼 있어 입찰 전 피담보채무의 실제 잔액과 공동담보 관계를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 다락이 있는 복층구조입니다.
- 입지. 성보고등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 도로·용도지역. 서측 약 26m 포장도로에 접하며 일반상업지역입니다. 지구단위계획구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 가로장방형 토지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 294.6㎡, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다. 전기·난방·냉방·위생·소화·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 근저당 원본 확인. 채권최고액 2,640,000,000원, 공동담보목록 제2021-1372호, 2022.01.27. 일부포기의 정확한 범위와 현재 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다.
- 확약서 문구와 이행조건 확인. 2026.05.12. 제출된 확약서가 서민아 보증금 미배당 전액과 임차권등기 말소를 확실히 포괄하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 범위 혼동 금지. 임차인 대항력 포기는 서울서부신용협동조합 근저당권의 포기나 말소를 뜻하지 않습니다.
- 실질취득 기준으로 응찰가 판단. 현재 회차는 최저가 246,000,000원이 아니라 근저당 인수표시액을 합한 2,886,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 용도와 현황 확인. 공부상 근린시설과 현황상 오피스텔 이용이 일치하지 않으므로 건축물대장, 전입 가능 여부, 대출·세금·임대 운용 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.21. 민간임대주택 등록 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 현재 점유관계와 인도 상태, 열쇠 인계 및 내부 확인 가능 여부를 조사해야 합니다.
맺으며 — “임차인 인수 0원 ≠ 전체 인수 0원”
이 사건의 임차인 문제는 확약으로 상당 부분 정리됩니다. 현재 회차의 임차보증금 미배당액 3,244,000원은 신청채권자의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의에 따라 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 그 결론을 전체 권리관계로 확대해서는 안 됩니다.
말소기준보다 앞선 을구 1번 서울서부신용협동조합 근저당권 2,640,000,000원은 자료상 매수인 인수입니다. 따라서 현재 최저가 기준 보수적 실질취득은 2,886,000,000원이며, 감정가의 1,173.2%입니다. 5회 유찰 시에도 실질취득은 2,797,440,000원입니다. 임차권은 확약으로 정리되지만, 선순위 근저당은 남는다. 이 권리의 실제 잔액과 일부포기 범위를 확인하기 전에는 입찰가격을 논할 단계가 아닙니다.