서울남부지방법원 2025타경12425. 소유자 정재훈 명의의 제이에스아이디움 7층 705호입니다. 사건의 핵심 권리는 근저당이 아니라 윤은주의 선순위 주택임차권입니다. 윤은주는 2020.10.29. 전입했고, 점유개시는 2020.10.28., 최초 임대차계약은 2020.8.29.이며 보증금은 증액분을 포함해 309,750,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.19. 접수됐고, 등기부상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.10.27.의 강제경매개시결정입니다. 윤은주의 전입·점유·임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 “감정가 361,700,000원에서 185,190,000원까지 내려왔으니 싸다”는 식의 판단은 이 사건에는 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 718-19 제이에스아이디움 제7층 제705호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로 279-55 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 7층 내 7층 |
| 소유자 | 정재훈 · 2018.10.10. 매매, 2019.01.07. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 361,700,000원 / 185,190,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 317,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2018.11.05. |
| 제시외 건물 | 테라스 판넬조 약 3㎡ · 각파이프조 렉산지붕 약 3㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 뒤에도 남는다
등기 흐름상 초기 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019.01.07. 정재훈에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2022.09.22. 민간임대주택등기가 접수됐고, 2024.07.19. 윤은주의 주택임차권이 등기됐습니다. 2025.10.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 을구 1번 임차권은 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 윤은주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.10.29. 확정 2022.11.01. | 309,750,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
윤은주는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2024.07.19. 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 최초 295,000,000원에서 2022.10.22. 14,750,000원 증액돼 총 309,750,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,392,660원 |
| 1. 임차인 윤은주 보증금 | 309,750,000원 | 181,797,340원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 윤은주 | 317,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 127,952,660원 |
현재 최저매각가 185,190,000원을 전제로 한 배당 추정입니다. 집행비용 3,392,660원을 제외한 181,797,340원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 남은 127,952,660원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 소유자 잔여와 후순위 강제경매채권 배당은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 185,190,000원 | 127,952,660원 | 181,797,340원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 148,152,000원 | 164,472,128원 | 145,277,872원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 118,521,600원 | 193,687,702원 | 116,062,298원 |
표처럼 회차가 내려갈수록 매각가격은 185,190,000원 → 148,152,000원 → 118,521,600원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 127,952,660원 → 164,472,128원 → 193,687,702원으로 커집니다. 유찰 자체가 실질취득가를 같은 폭으로 낮춰주는 사건이 아닙니다.
⑤ 시세 비교 — 최저가 34.6%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
제이에스아이디움 실거래 집계의 최근 12개월 평균은 535,000,000원, 최신 거래도 2026.08. 535,000,000원입니다. 집계상 현재 최저가 185,190,000원은 최근 12개월 평균의 34.6%로 표시되지만, 이 숫자를 가격 메리트로 사용할 수는 없습니다. 현재 사건은 임차보증금 인수가 있기 때문에 비교 기준이 실질취득 약 309,750,000원으로 바뀌기 때문입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.05㎡ | 5 | 535,000,000원 |
| 2025.08 | 37.92㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.06 | 37.92㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.05 | 37.92㎡ | 6 | 284,000,000원 |
| 2025.04 | 55.05㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2024.05 | 38.42㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2024.03 | 55.05㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2022.04 | 37.92㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2022.03 | 51.66㎡ | 5 | 400,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 내발산동, 우장산역(지하철 5호선) 서측. 주변은 다세대주택·연립주택·시장·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 소로각지에 접하고 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 우장산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 7층 건물의 7층 705호이며 사용승인은 2018.11.05.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·화재경보장치 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,629.3㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 7,691,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 제시외. 테라스에 판넬조 약 3㎡와 각파이프조 렉산지붕 약 3㎡의 제시외 건물이 있으며 매각물건명세서 비고에도 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 단지 거래. 제이에스아이디움은 40세대이며 경매 집계 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수가 핵심. 현재 회차 배당 추정상 임차보증금 미배당 127,952,660원을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 인수액이 각각 164,472,128원·193,687,702원으로 늘어납니다.
- 실질취득 기준. 대항력 임차보증금 309,750,000원을 중심으로 판단하고, 최저가 185,190,000원 자체를 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 임차인 원문 대조. 윤은주는 임차권자이자 강제경매 채권자로 동일하게 기재돼 있으므로 임대차계약·임차권등기명령·집행권원·배당요구를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 테라스 제시외 건물 2개가 매각에 포함된 것으로 기재돼 있으므로 현황과 평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 대상 33.79㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 최근 535,000,000원 거래만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “185,190,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건은 유찰 횟수만 보면 3회, 최저가는 185,190,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 윤은주의 보증금이 309,750,000원이고, 현재 회차에서만 127,952,660원의 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 커집니다. 즉 권리분석의 기준 가격은 최저매각가가 아니라 실질취득 약 309,750,000원입니다.
시세 측면에서도 최신 535,000,000원 거래와 최근 12개월 평균 535,000,000원이 존재하지만 해당 거래는 55.05㎡이고 대상 면적 33.79㎡와 일치하지 않습니다. 37.92㎡ 거래는 284,000,000원·315,000,000원 수준도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 반값”이라는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없고, 대항력 임차보증금 인수와 면적 불일치 시세표본을 함께 검토해야 하는 권리난도 높은 사건입니다.
