서울남부지방법원 2025타경12487. 서울 강서구 화곡동 경남아트빌 제2층 제202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사한울컨설팅이며 2020.03.27 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 90,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 단순히 “3회 유찰돼 51.2%까지 내려왔다”가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차권과 그에 붙은 특별매각조건, 그리고 별도로 확인이 필요한 실제 점유 임차인을 함께 봐야 합니다.

등기상 말소기준은 2024.08.23 남부천세무서장의 압류입니다. 1990년과 1997년에 설정됐던 근저당권은 각각 1999.09.29와 2016.08.31 이미 말소됐습니다. 반면 LH의 주택임차권은 2024.04.05 등기되어 말소기준보다 앞서므로 통상적인 배당구조만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 순서입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 뒤집습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — LH는 선순위, 그러나 특별매각조건이 있다

과거 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소되어 현재 경매의 인수 판단에서 핵심이 아닙니다. 현재 권리순위상 중요한 것은 2024.04.05 LH 주택임차권과 2024.08.23 압류(말소기준)입니다. LH 임차권이 더 빠르기 때문에 특별조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 영역으로 넘어갑니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명, LH는 대위·승계 중복신고

임차 관련 기록은 두 이름으로 나타나지만 보증금을 두 번 더하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 이태숙 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 이태숙 1명입니다. LH의 117,050,000원과 이태숙의 보증금을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 가격·배당 — 51.2% 할인보다 ‘무엇이 남느냐’가 중요하다

현재 최저가는 감정가 171,000,000원의 51.2%인 87,552,000원입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 유찰 할인율일 뿐, 시세 대비 저가 여부를 뜻하지 않습니다. 이 사건은 실거래 가격으로 가격 메리트를 확인하기보다, 회차가 내려갈수록 선순위 임차보증금 미배당 계산액이 어떻게 커지는지를 먼저 보는 편이 중요합니다.

통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 물건도 배당 계산만 보면 그런 구조입니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건으로 LH의 미배당 반환청구권을 포기시키는 조건이 있어 알려진 LH분에 대해서는 그 고정효과가 제거됩니다. 현재 회차에서 특별조건을 반영한 확인 가능한 실질취득은 87,552,000원*입니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,552,000원 가정)

배당 계산상 LH 보증금은 31,473,936원이 부족하지만, 특별매각조건 적용 시 그 잔액에 대한 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 경남아트빌은 6세대 규모입니다.
• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동, 화일초등학교 남동측 인근. 주변은 다세대·다가구·소규모 아파트가 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 토지 북서측 약 2.5m, 북동측 약 3.5m 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 사용승인일은 1990.04.20이며 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,808,000원/㎡, 토지면적 195.0㎡. 완경사 세로장방형 다세대주택 건부지입니다.
• 권역. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
• 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되며 현재 물건도 3회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. LH 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 이태숙 보증금 확인. 전입 2024.03.25, 배당요구 2025.11.07이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 범위를 반드시 보완해야 합니다.
• 중복 보증금 금지. LH는 이태숙 보증금의 대위·승계 신고이므로 117,050,000원을 이태숙 보증금과 별도 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인하세요.
• 가격 판단 분리. 최저가 87,552,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “알려진 LH 인수는 0원, 그러나 권리분석이 끝난 것은 아니다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 171,000,000원에서 87,552,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대입니다. 선순위 LH 임차권 때문에 현재 회차에서 31,473,936원의 미배당 인수가 계산되지만, 특별매각조건이 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 LH 부분은 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다.

문제는 그 다음입니다. 실제 임차인 이태숙은 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사건을 “인수 0원짜리 안전물건”으로 단정할 단계가 아닙니다. 실제 임차인 1명의 미상 권리를 해소한 뒤에야 87,552,000원이라는 가격의 의미를 판단할 수 있습니다. 3회 유찰·6세대 다세대라는 환금성 요소까지 감안하면, 결론은 알려진 주된 인수는 해소됐지만 확인 리스크가 남는 C급 물건입니다.

* 현재 배당 계산상 LH 미배당액은 31,473,936원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 실제 적용되는 것을 전제로 LH에 대한 매수인 실질 인수를 0원으로 평가했습니다. 이 평가는 이태숙의 보증금·확정일자 미상 위험까지 소멸시키는 의미가 아닙니다.