서울남부지방법원 2025타경12514. 양천구 신월동 다솔하이츠 제3층 제301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 방진혁이며 2024.07.12. 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 을구 순위3번 주택임차권입니다.
오유미의 임차보증금은 200,000,000원이고 주민등록일자는 2018.12.26., 점유개시일자는 2018.12.28.입니다. 임차권등기는 2025.01.09. 접수됐으며, 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 547-3 제3층 제301호 · 도로명 서울특별시 양천구 신월로9길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 40.56㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 7층 · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 방진혁 (2024.07.12. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오유미 / 207,994,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
등기부에는 2016.09.20. 수산업협동조합중앙회 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권이 있었으나 2017.02.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2025.01.09. 등기된 오유미의 주택임차권입니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준권리 이전 권리로 분류되어 매수인 인수 대상입니다.
2025.10.15. 오유미의 강제경매개시결정이 접수됐고, 이후 2026.01.16. 주택도시보증공사의 청구금액 207,000,000원 가압류가 접수됐습니다. 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권의 미배당 보증금은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오유미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2018.12.26. | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 | 미배당 잔액 인수 |
오유미의 임대차계약일자는 2018.11.19., 2020.11.25., 2022.12.21.이고, 보증금은 최초 170,000,000원에서 2020.11.25. 8,500,000원, 2022.12.21. 21,500,000원이 증액되어 합계 200,000,000원입니다. 확정일자는 각각 2018.11.19., 2020.11.25., 2022.12.27.로 등기되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 162,400,000원이 아니라 200,000,000원 기준
다솔하이츠의 전용 40.56㎡ 매칭 실거래는 2024.07. 3층 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 200,000,000원이고 표본은 1건입니다. 단순 최저가 기준으로는 최근 시세의 81.2%처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 그 수치를 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 40.56㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.56㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 회차에서 최저가 162,400,000원에 낙찰된다고 가정하면, 매수인은 임차보증금 미배당분을 인수하므로 실질취득은 약 200,000,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 200,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 인수 · 임차인 오유미 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 오유미 | 207,994,520원 | 159,326,400원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 414,994,520원, 총 배당액은 159,326,400원, 미배당은 255,668,120원입니다. 임차인 오유미의 보증금 200,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수액 200,000,000원으로 반영되어 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 255,668,120원 | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 287,693,400원 | 200,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 103,936,000원 | 101,680,896원 | 313,313,624원 | 200,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 양천구 신월동 강서초등학교 남측 인근이며, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 이용. 감정평가 기준 현재 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(신정생활권중심)이며 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 3,304,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 다솔하이츠는 총 9세대이고, 전용 40.56㎡ 매칭 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 162,400,000원만 보고 최근 실거래 200,000,000원보다 낮다고 판단하지 말고, 대항력 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득 약 200,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 오유미의 임차권등기, 주민등록일자 2018.12.26., 점유개시일자 2018.12.28., 각 계약 및 증액 내역을 매각물건명세서·등기부와 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 오유미가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나는 관계를 확인하고 실제 임대차·채권 발생 경위를 검토해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략 경계. 2회·3회 유찰 시에도 보증금 200,000,000원보다 낙찰가가 낮아 실질취득액이 보증금 수준으로 유지되는 구조입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 이용·용도 관련 사항을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “162,400,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 162,400,000원까지 내려왔지만, 가격만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 오유미의 보증금은 200,000,000원이고 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 제시된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 200,000,000원으로 봐야 합니다.
최근 실거래와 최근 12개월 평균도 모두 200,000,000원입니다. 즉 권리 부담을 반영한 실제 경제적 취득가격은 시세와 같은 수준이며, 현재 최저가가 최근 시세의 81.2%라는 숫자를 근거로 “싸다” 또는 “유찰될수록 메리트가 커진다”고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차권 인수의 실체와 관계인 구조를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
