서울남부지방법원 2025타경12683. 서울 강서구 화곡동 프라임빌(488-18) 제1층 제103호, 전용면적 23.31㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 204,000,000원인데 4회 유찰돼 최저매각가는 83,558,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 ‘최저가가 싸다’는 접근이 가장 위험한 유형입니다. 임차인 김의준은 2020.11.30 주민등록·점유를 갖추고, 확정일자는 2020.11.20이며, 말소기준인 2024.04.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 2024.03.18에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 83,558,000원을 기준으로 예상배당을 계산하면 집행비용 1,904,044원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 81,653,956원이 배당되고, 보증금 중 107,346,044원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 정확도상 더 중요한 포인트는, 이런 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 커진다는 점입니다. 그래서 시세 비교 기준은 최저가 83,558,000원이 아니라 보증금 189,000,000원 수준의 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제1층 제103호 · 도로명 서울특별시 강서구 등촌로13길 145 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 도시형생활주택 · 전용 23.31㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 2019.09.06 사용승인 |
| 소유자 | 김용상 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 83,558,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 222,497,811원 |
| 말소기준 | 2024.04.03 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,133,892,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.04.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김의준의 임차관계는 주민등록·점유 2020.11.30, 확정일자 2020.11.20, 임차권등기 2024.03.18로 모두 말소기준보다 앞서 있으므로 성격이 전혀 다릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김의준 | 건물의 전부 · 주거 | 189,000,000원 | 2020.11.30 / 2020.11.20 | 2024.03.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김의준은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 189,000,000원이며 중복 합산할 보증기관 임차인은 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 83,558,000원이 아니라 189,000,000원을 비교해야 한다
가격 판단에 사용할 거래 자료는 프라임빌(488-18) 전용면적 유사 거래 1건입니다. 2025.04, 전용 22.8㎡, 2층이 164,000,000원에 거래됐습니다. 거래 표본은 1건이며, 최신 거래·평균·최저·최고가 모두 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 22.8㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 평균 | 23.31㎡ 대상 | 1건 | 164,000,000원 |
표면 최저가 83,558,000원은 시세 기준값 164,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건에서 그 비교는 의미가 제한적입니다. 대항력 임차보증금 189,000,000원이 낙찰자 부담의 기준선이기 때문입니다. 실질취득 약 189,000,000원은 최신 실거래 164,000,000원보다 높습니다. 따라서 “4회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,904,044원 |
| 1. 임차인 김의준 보증금 | 189,000,000원 | 81,653,956원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,133,892,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 222,497,811원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 107,346,044원은 매수인 인수 예상액입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 83,558,000원 | 107,346,044원 | 낙찰가보다 인수액이 큼 |
| 5회 유찰 시 | 66,846,400원 | 123,756,835원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 6회 유찰 시 | 53,477,120원 | 136,885,468원 | 추가 유찰의 가격 효과 제한 |
이 표가 이 물건의 본질입니다. 일반적인 경매에서는 유찰이 반복되면 취득가격이 내려가지만, 이 물건은 낙찰가 하락 → 임차인 배당 감소 → 매수인 인수 증가로 연결됩니다. 따라서 입찰가는 계속 낮아져도 실질 부담의 중심은 임차보증금 189,000,000원 부근에 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울신정고등학교 북동측 인근으로 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래표본. 프라임빌은 14세대이며 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 최신 거래는 2025.04, 164,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 83,558,000원만 보고 시세의 절반 수준이라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준을 써야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 예상 인수액은 107,346,044원입니다. 실제 배당 결과에 따라 잔액을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 순위 1번 임차권은 말소기준보다 앞서며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 5회 유찰 시 인수 123,756,835원, 6회 유찰 시 136,885,468원으로 증가합니다. 유찰 자체를 할인으로 보지 마세요.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래가 1건이므로 164,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다 개별 호수 상태와 추가 원본 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 별도로 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “189,000,000원 보증금”이 중요하다
이 물건의 표면가격은 강하게 떨어져 있습니다. 감정가 204,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 83,558,000원입니다. 그러나 권리관계를 결합하면 결론은 달라집니다. 임차인 김의준은 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 현재 회차에서는 보증금 중 107,346,044원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수될 것으로 계산됩니다.
그래서 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아닙니다. 실질취득 약 189,000,000원을 최신 실거래 164,000,000원과 비교해야 합니다. 그 기준에서는 이미 최근 거래 수준을 넘어섭니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다. 낮은 최저가, 4회 유찰이라는 숫자만으로는 매력적인 경매가 아닙니다. 권리와 가격을 함께 보면 이 사건의 핵심은 명확합니다 — “싸게 낙찰받는 것이 아니라, 큰 보증금을 함께 떠안는 구조”입니다.