104,448,000원
서울남부지방법원 2025타경12683. 서울 강서구 화곡동 488-18 제1층 제103호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가 204,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저매각가는 104,448,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가 절반 수준이라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다.
임차인 김의준은 2020.11.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.20.입니다. 임차보증금은 189,000,000원이며, 2024.03.18. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그 뒤인 2024.04.03. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 23.31㎡ · 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제103호 |
| 사용승인 | 2019.09.06 |
| 소유자 | 김용상 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 104,448,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 222,497,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김의준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 2020.11.30 | 2020.11.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김의준은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있으나, 보증금 189,000,000원이 현재 매각대금보다 큽니다. 주택도시보증공사는 이 임차인의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 대상이 아니라 갑구 가압류 채권자입니다. 따라서 임차보증금과 주택도시보증공사 가압류 청구액을 서로 중복 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 104,448,000원이 아니라 191,262,272원을 봐야 한다
프라임빌(488-18)은 14세대, 2019.09.06. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적은 23.31㎡이며, 비교 가능한 최근 거래는 2025.04. 전용 22.8㎡·2층 164,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 22.8㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 164,000,000원 |
최저가만 시세와 나누면 데이터상 63.7%입니다. 그러나 이 사건에서 그 비율은 투자 판단 기준이 될 수 없습니다. 현재 회차에서 임차인은 매각대금 중 집행비용 2,262,272원을 제외한 102,185,728원을 배당받고, 보증금 잔액 86,814,272원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수를 합친 실질취득액은 191,262,272원으로, 최근 시세 164,000,000원보다 27,262,272원 높고 약 116.6%입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 104,448,000원 | 86,814,272원 | 191,262,272원 |
| 4회 유찰 시 | 83,558,400원 | 107,345,651원 | 190,904,051원 |
| 5회 유찰 시 | 66,846,720원 | 123,756,521원 | 190,603,241원 |
현재부터 5회 유찰 시나리오까지 최저가는 104,448,000원에서 66,846,720원으로 크게 떨어지지만, 실질취득액은 191,262,272원에서 190,603,241원 수준에 머뭅니다. 이 물건에서는 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,262,272원 |
| 1. 임차인 김의준 보증금 | 189,000,000원 | 102,185,728원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,133,892,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 222,497,811원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 86,814,272원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 북동측 인근으로 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 2019.09.06.입니다. 급·배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 최근 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어 가격 회수 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 104,448,000원은 최근 시세의 63.7%지만, 현재 예상 인수액 86,814,272원을 더하면 실질취득은 191,262,272원입니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 김의준 보증금 189,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 증가하여 실질취득은 각각 190,904,051원·190,603,241원 수준입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2022.12.12. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 관련 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 예상배당은 당해세·최우선변제가 미반영된 추정치이므로 배당관계 서류와 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 낙찰가”가 아니라 “116.6% 실질취득”
이 사건은 숫자 하나를 잘못 잡으면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 104,448,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인물건처럼 보입니다. 하지만 김의준의 189,000,000원 임차보증금은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 현재 예상배당 후 86,814,272원이 매수인에게 남습니다.
결국 현재 회차의 실질취득은 191,262,272원. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균·최신 거래인 164,000,000원의 약 116.6%입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어나 총 부담은 약 190,000,000원 부근에 머뭅니다. 가격은 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상이고, 선순위 임차보증금 인수와 다회유찰이 겹친 물건입니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 끝까지 낙찰가 + 미배당 임차보증금이어야 합니다.