서울남부지방법원 2025타경12705. 서울 구로구 구로동 태천대 5층 507호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 최훈으로 2020년 8월 17일 매매계약을 원인으로 2020년 10월 19일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 130,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가격 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금입니다.

말소기준은 2023년 11월 6일 구로구의 압류입니다. 그런데 임차인 지한빈은 그보다 앞선 2023년 6월 5일 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2023년 5월 15일입니다. 배당요구도 했으므로 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 108,800,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 106,476,800원만 배당되고 나머지 33,523,200원은 매수인에게 넘어옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

이 사건에서 등기상 말소기준으로 선언된 권리는 2023.11.06 구로구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서광주세무서 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.04 등기된 지한빈의 임차권등기도 말소기준 뒤의 등기이므로 등기 자체는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

지한빈은 보증금·전입·점유·확정일자·배당요구가 확인되어 권리구조가 명확한 반면, ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있음으로 단정할 수는 없으며, 반대로 위험이 없다고 배제해서도 안 됩니다. 입찰 판단에서는 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.

③ 유찰해도 실질취득이 크게 내려가지 않는다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 물건의 세 회차 시나리오가 이를 그대로 보여줍니다.

현재 최저가는 감정가의 80%인 108,800,000원이지만 이것을 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 142,323,200원으로 감정가 136,000,000원보다 6,323,200원 높습니다. 2회·3회 유찰 뒤에도 실질취득은 141,966,720원·141,653,376원으로 유지됩니다. 집행비용 때문에 단순 합계가 보증금 140,000,000원보다 조금 높지만, 핵심 구조는 낙찰가 하락분을 보증금 인수액 증가가 상쇄한다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,800,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,323,200원을 먼저 제외하고 지한빈 임차보증금에 106,476,800원이 배당됩니다. 보증금 부족분 33,523,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 지하 3층·지상 10층 건물의 제5층 제507호입니다.
• 위치. 서울특별시 구로구 구로동 소재 시흥IC 북측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다.
• 도로. 동측·남측·서측으로 각각 노폭 약 50미터 내외·10미터 내외·7미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 975.9㎡, 공시지가 8,135,000원/㎡이며 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 부정형입니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2003.01.29이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화·주차설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 현재 최저가 108,800,000원에 미배당 보증금 33,523,200원이 붙어 실질취득은 142,323,200원입니다.
• 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 시에도 실질취득 141,966,720원, 3회 유찰 시에도 141,653,376원입니다. 최저가 하락률과 실제 부담 하락률은 다릅니다.
• 지한빈 임차관계 원본 대조. 임차권자이면서 경매 채권자인 동일인 관계가 경고되어 있으므로 임대차계약서·전입·점유·보증금 지급관계 등을 확인해야 합니다.
• ‘기사항전’ 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 인수액을 33,523,200원으로 확정하기 전에 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 등기와 명세서 최신본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.22입니다. 입찰 판단 시 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “108,800,000원짜리 물건”이 아니다

표면적인 최저매각가는 108,800,000원입니다. 하지만 지한빈의 보증금 140,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유에 기초한 대항력과 우선변제권이 확인되어 있고, 현재 가정배당으로 채우지 못하는 33,523,200원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 판단해야 할 금액은 142,323,200원입니다.

더 중요한 것은 유찰이 해결책이 되지 않는다는 점입니다. 2회 유찰 시 최저가는 87,040,000원까지 낮아지지만 인수액은 54,926,720원으로 증가해 실질취득은 141,966,720원, 3회 유찰 시에도 141,653,376원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 따라붙어 총비용은 140,000,000원대에 묶이는 대항력 인수형입니다.

게다가 전입·보증금이 미상인 다른 점유자 정보까지 남아 있습니다. 이 사건은 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 사실보다, 임차보증금 미배당과 미상 점유자의 추가 인수위험을 얼마까지 확인할 수 있느냐가 핵심입니다. 최저가는 낮아졌지만 권리부담까지 낮아진 것은 아닙니다.