서울남부지방법원 2025타경12770. 서울 강서구 화곡동 359-7, 제1층 제102호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인되며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 1층입니다. 사용승인일은 1997.06.21., 단지는 호성파크맨션(359-7)으로 확인되고 세대수는 9세대입니다. 감정가 243,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 155,520,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 감정가 대비 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가의 64%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰횟수가 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있어, 현재 2회 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다 실제 현장 시세와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12770 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 359-7 제1층 제102호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 · 제1층 제102호 · 사용승인일 1997.06.21. |
| 소유자 | 계화진 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 155,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 165,543,487원 |
| 매각기일 | 2026.08.12. |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 리드코프 근저당 승계를 먼저 봐야 한다
과거 가등기·가처분·압류·근저당·전세권 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 흐름은 2021.10.28. 앤알캐피탈대부주식회사 명의로 설정된 채권최고액 195,000,000원의 근저당과, 이를 2023.06.09. 확정채권양도로 이전받은 주식회사 리드코프입니다. 이후 2025.04.29. 강서구 압류, 2025.10.29. 리드코프의 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차·인수 — 신고 임차인은 없지만 점유관계 확인 필요
임차인 신고 내역은 없고, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 64%, 그러나 실거래 기준은 없다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 155,520,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 124,416,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 99,532,800원 | 0원 |
현재 최저매각가는 155,520,000원으로 감정가보다 87,480,000원 낮습니다. 그러나 실거래 비교값이 확인되지 않아 155,520,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 또한 호성파크맨션은 9세대 규모의 다세대주택이고 대상은 1층이므로, 감정가 할인율보다는 실제 매수 수요와 최근 거래 가능 가격을 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,977,280원 |
| 신청채권자 · 주식회사 리드코프 | 165,543,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 152,542,720원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,977,280원과 소유자 잔여 152,542,720원만 반영하며, 신청채권자 리드코프 청구액 165,543,487원의 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 등기에는 리드코프가 이전받은 195,000,000원 근저당 흐름이 확인되므로 실제 배당순위·배당액은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물, 사용승인일 1997.06.21.이며 외벽은 벽돌쌓기마감 등, 창호는 새시창호마감입니다.
- 도로. 토지는 평탄한 주거용 건부지로 이용 중이며 동측 및 남측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 3,576,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 9세대 다세대주택이고 현재 대상은 1층입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있어 실제 거래수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.04.29. 압류 표시와 2021.10.28. 근저당·2023.06.09. 리드코프 이전 흐름이 충돌하므로 등기 원본에서 선순위 권리의 존속 여부를 확인하세요.
- 리드코프 채권 확인. 근저당 채권최고액 195,000,000원과 경매 청구액 165,543,487원의 관계 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 현재 시뮬레이션은 신청채권자의 배당을 0원으로 계산하고 소유자 잔여를 152,542,720원으로 잡고 있으므로 실제 배당순위표와 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고 화곡동 다세대의 실제 거래가격과 1층 선호도를 비교하세요.
- 토지이용 규제 확인. 공항 관련 보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역과 여러 토지거래허가구역 지정 내용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 등기와 배당의 일치 여부가 먼저”
이 물건은 감정가 243,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 155,520,000원, 즉 64%까지 내려왔고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 표면적으로는 단순해 보입니다. 하지만 실제 핵심은 가격보다 등기와 배당 계산의 정합성입니다. 2021년 195,000,000원 근저당이 2023년 주식회사 리드코프로 이전됐고 같은 리드코프가 165,543,487원을 청구해 임의경매를 신청했는데, 현재 배당 계산은 채권자 배당을 0원으로 두고 있습니다. 또한 말소기준도 2025년 강서구 압류로 표시되어 등기 흐름과 재대조가 필요합니다. 인수 0원이라는 결론은 유리하지만, 원본 검증 없이 ‘권리가 깨끗하다’고 단정해 입찰할 사건은 아닙니다.
