* 예상 인수액 0원은 현재 최저가로 매각되고 임차보증금 375,000,000원이 실제로 전액 변제되며, 선순위 전세권과 관련된 별도 승계 부담이 없다는 조건부 추산입니다. 몰수보전등기 등 별도 권리의 인수 여부는 확정되지 않았습니다.

서울남부지방법원 2025타경12804. 화곡동 세명베르디움 102동 6층 601호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 다세대주택이며, 2016년 10월 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다. 소유자는 김용현, 경매신청 채권자는 이민이입니다. 신청채권자의 청구금액은 375,000,000원으로, 이민이의 등기된 전세금 및 임차보증금과 같습니다.

핵심은 등기상의 순서입니다. 2020.12.18 전세권설정이 2021.11.30 압류보다 앞서고, 임차인의 전입·점유도 2020.12.18로 기재되어 있습니다. 따라서 뒤에 나타나는 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 선순위 임차인의 보증금 반환 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 특히 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 몰수보전이 관건

등기에는 과거 신탁관계와 여러 소유권 변동이 나타나지만, 매수인의 권리 판단에서 중요한 축은 이민이의 선순위 전세권, 임차인의 대항력, 몰수보전등기입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.75억

임차권등기: 을구 2번(2024.04.08) · 배당요구일: 2025.11.04. 동일인 명의의 전세권등기(을구 1번)가 별도로 존재합니다.

임차인은 2020.10.14 임대차계약을 체결했고, 2020.10.15 확정일자를 받은 것으로 등기되어 있습니다. 전입신고와 점유개시일은 모두 2020.12.18입니다. 말소기준권리보다 앞선 주거 점유·전입과 확정일자, 배당요구 내역이 있어 대항력과 우선변제권을 모두 고려해야 하는 임차인입니다.

특히 이민이는 임차권등기권자이면서 전세권자이고, 동시에 경매신청 채권자입니다. 전세금 375,000,000원과 임차보증금 375,000,000원을 합쳐 750,000,000원의 별도 임차채무로 해석해서는 안 됩니다. 동일 채권인지, 법률상 별개의 청구원인이 있는지, 배당표에서 어떤 순서로 처리되는지는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 4.19억, 최근 거래 3.70억

세명베르디움의 확인된 최근 거래는 2026년 2월 370,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 370,000,000원이지만 거래 표본이 1건이므로, 이를 안정적인 시장 평균으로 받아들이기는 어렵습니다.

최저매각가 419,000,000원은 최근 거래 370,000,000원의 113.2%입니다. 차액은 49,000,000원으로, 확인된 거래보다 높은 수준입니다. 더욱이 경매 대상의 비교 전용면적은 39.54㎡, 실거래 사례는 37.53㎡이고 층수도 다르므로 단순 가격 비교에 일정한 한계가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 419,000,000원 가정)

* 표의 전세권 배당 37,410,000원은 원 배당추정에 표시된 금액입니다. 전세권자·임차권자·신청채권자가 모두 이민이이므로 동일한 375,000,000원 채권이 중복 계상된 것은 아닌지 반드시 검증해야 합니다. 위 배당액은 확정 배당금이 아니며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 가정에서는 집행비용 6,590,000원을 제외한 뒤 임차보증금 375,000,000원 전액이 배당되는 것으로 계산되어 임차보증금 잔액 인수는 0원입니다. 다만 동일인에게 전세권 명목으로 추가 37,410,000원이 배당되는 구조는 동일채권 중복 배당 가능성을 확인해야 합니다. 신청채권액 375,000,000원과 전세금이 같은 만큼 해당 금액을 서로 독립적인 권리처럼 취급하면 실제 배당과 인수위험을 왜곡할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 보증금 부담은 남는다

대항력 있는 임차인이 있는 경매에서는 매각대금으로 보증금을 전액 변제하지 못하면 그 잔액이 매수인의 부담으로 남습니다. 따라서 최저매각가와 실질취득 부담을 구분해야 합니다.

실질취득 = 회차별 매각가 + 예상 미배당 임차보증금 인수액. 위 인수액은 각 회차의 집행비용 추정을 반영한 값이며, 취득세·등기비·명도비 등은 별도입니다. 선순위 전세권과 몰수보전등기에서 추가 부담이 확정되는 경우 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.

보증금 375,000,000원이 매각대금으로 모두 변제되지 않는 한, 매각가 하락분의 상당 부분은 매수인의 인수액 증가로 상쇄됩니다. 집행비용이 발생하기 때문에 위 계산의 실질취득은 보증금 액수보다 조금 높은 수준에 머뭅니다. 가격 판단의 기준은 유찰 후 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 두레어린이공원 동측 인근으로, 다세대주택 중심의 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2016.10.25 사용승인된 철근콘크리트 구조 6층 건물입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 다락. 본건에 소재한 다락 부분을 포함해 감정평가하였습니다. 내부조사는 도면과 외부관찰을 기준으로 이루어져 실제 구조와 일부 다를 수 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 다세대주택에 적용되는 해당 규제의 입찰·취득 시점별 효력과 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 다락과 실제 내부구조는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 29세대 규모의 다세대주택으로 비교 가능한 최근 거래가 1건에 그칩니다. 대규모 아파트 단지보다 개별 호수의 가격 산정과 매도 시점 판단에 신중함이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 말소·인수 확인. 을구 1번 전세권 375,000,000원이 매각과 배당을 거쳐 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기원본을 대조해야 합니다.
• 임차보증금 전액 변제 여부. 을구 2번 주택임차권등기의 대항력 및 우선변제권, 배당요구일 2025.11.04를 확인하고 회차별 미배당액을 산정해야 합니다.
• 동일인 중복 청구 검증. 이민이의 전세권·임차권·경매신청 채권이 실질적으로 동일 채권인지 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 합산하거나 중복 배당 가능액을 확정 금액으로 인정해서는 안 됩니다.
• 몰수보전등기. 갑구 9번 서울중앙지방법원 몰수보전결정(2023초기3389)의 효력, 매각에 따른 처리 및 소유권 취득상 위험을 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세. 말소기준인 강서세무서장 압류와 관련된 조세채권의 배당순위, 당해세 및 납세 관련 사항을 별도로 검토해야 합니다.
• 실질취득 기준 응찰. 현재 419,000,000원뿐 아니라 유찰 후 매각가와 미배당 보증금 인수를 합산하여 최근 거래 370,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 되어 있더라도 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 명도에 드는 시간과 비용을 별도 고려해야 합니다.
• 다락 및 내부 상태. 감정평가에 다락이 포함되어 있으므로 면적, 구조, 사용현황을 확인하고 해당 호수의 실질가치를 평가해야 합니다.
• 관리비·취득 부대비용. 체납관리비, 취득 관련 세금, 등기비용 등은 실질취득 추정액과 별도로 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관계서류, 집행권원 및 배당요구 내역을 종합 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 3.75억 보증금의 그림자는 남는다”

이 경매의 핵심은 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인의 보증금 375,000,000원입니다. 현재 신건 가격에서는 보증금 전액 배당을 전제로 임차보증금 인수가 0원으로 추산되지만, 그것만으로 권리상 안전한 물건이라고 볼 수 없습니다. 선순위 전세권의 법적 처리와 몰수보전등기의 효력이 남아 있기 때문입니다.

가격 역시 불리합니다. 신건 최저가 419,000,000원은 최근 실거래 370,000,000원의 113.2%이며, 2회 유찰을 가정해도 보증금 인수를 더한 실질취득액은 379,554,240원으로 최근 거래보다 높습니다. 따라서 유찰에 따른 명목 최저가 하락이 실질적인 시세 차익을 보장하지 않습니다.

실제 임차인은 1명이고, 동일인 명의 전세권과 임차권등기·경매신청 청구를 중복 계산해서는 안 됩니다. 동시에 그 동일성이 적법한 배당과 권리 소멸을 자동 보장하지도 않습니다. 현재 단계에서는 가격 메리트가 부족하고, 권리관계도 별도 법률 검증이 필요한 고위험 물건입니다. 신건 즉시 입찰보다는 선순위 전세권, 보증금 배당, 몰수보전등기와 실제 취득비용을 확인하는 것이 우선입니다.