서울남부지방법원 2025타경12873. 내발산동 엠지333주거복합빌딩 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김연호는 2019.10.04 매매를 원인으로 거래가액 450,000,000원에 취득했고, 같은 날짜 임차인 강민철의 임대차계약과 확정일자가 존재합니다. 강민철은 2019.11.03 점유를 시작하고 2019.11.04 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2021.01.21 국 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
이 사건의 핵심은 “1회 유찰돼 3.376억까지 내려왔다”는 표면 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 4.5억 중 332,073,600원만 배당되는 것으로 계산돼 117,926,400원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 감소하고 인수액은 증가하기 때문에, 실질취득의 중심은 계속 보증금 4.5억 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 655-12 엠지333주거복합빌딩 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 48.8㎡ · 지하2층·지상7층 건물의 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 사용승인일 2018.08.31 |
| 소유자 | 김연호 (2019.10.04 매매, 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 337,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민철 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2021.01.21 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 및 국세·지방세 관련 압류, 임차권등기, 경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 채무가 사라지는 것은 별개입니다. 강민철은 말소기준 전 주민등록과 점유를 갖췄고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강민철 주거 · 임차권등기 | 전부 점유개시 2019.11.03 | 전입 2019.11.04 확정 2019.10.04 | 450,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
강민철은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 회차 배당가능액만으로는 보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 보증기관의 대위·승계 임차인 신고가 아니므로 보증금을 중복 계산할 사안도 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사의 4,719,000,000원 가압류는 별도의 채권으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 3.376억이 아니라 ‘약 4.5억’을 비교해야 한다
MG333주거복합빌딩 전용 48.8㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 지표는 418,333,333원, 최신 거래는 2025.04의 420,000,000원입니다. 현재 최저가 337,600,000원만 보면 최근 평균의 80.7%라 싸 보이지만, 대항력 임차인 보증금이 낙찰가격 하락분을 인수액으로 되돌리는 구조라 이 비율에 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 48.8㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2025.03 | 48.8㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2025.03 | 48.8㎡ | 6 | 425,000,000원 |
| 평균 | 48.8㎡ | 3건 | 418,333,333원 |
실질취득의 핵심 기준인 보증금 450,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 107.6%, 최신 거래 420,000,000원의 약 107.1%입니다. 실거래 최고 425,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 시세보다 19.3% 싸다”가 아니라 “인수까지 고려하면 최근 시세 이상”으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 337,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,526,400원 |
| 1. 임차인 강민철 보증금 | 450,000,000원 | 332,073,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 강민철 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 낙찰 가정 시 임차보증금 미배당액은 117,926,400원으로 계산됩니다. 국세·지방세 등 당해세가 우선 차감되는 경우 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 337,600,000원 | 332,073,600원 | 117,926,400원 |
| 2회 유찰 시 | 270,080,000원 | 265,498,880원 | 184,501,120원 |
| 3회 유찰 시 | 216,064,000원 | 212,239,104원 | 237,760,896원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 337,600,000원 → 270,080,000원 → 216,064,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 117,926,400원 → 184,501,120원 → 237,760,896원으로 커집니다. 낙찰가 하락이 그대로 취득가 절감으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, MG333주거복합빌딩은 총 12세대, 사용승인일 2018.08.31입니다.
- 입지. 서울 강서구 내발산동 가곡초등학교 동측 근거리에 위치하며, 근린생활시설·다세대주택·학교·병원·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 발산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기· 지하주차장·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 동측 대로와 남측 세로에 접합니다. 공시지가는 6,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 거래는 3건이고 410,000,000원~425,000,000원에 형성돼 있습니다. 12세대 규모인 만큼 가격 판단은 넓은 단지 평균보다 실제 확인 거래와 개별 호수 상태를 우선해 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 337,600,000원만 입찰원가로 보지 말고, 대항력 임차보증금 미배당 인수까지 합친 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 각각 184,501,120원·237,760,896원으로 증가합니다. 단순 유찰률을 수익률로 환산하면 안 됩니다.
- 임차보증금 실재성 확인. 강민철이 임차권자이면서 경매 신청채권자이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록·점유 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당순위를 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 임차권 말소와 보증금 인수 구분. 후순위 임차권등기가 매각으로 지워진다고 해서 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.
- 시세 상한. 최근12개월 평균 418,333,333원, 최신 거래 420,000,000원, 최고 거래 425,000,000원과 비교하면 보증금 450,000,000원 수준의 실질취득은 이미 시세 이상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 자료와 조세채권 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.376억 물건”이 아니라 “4.5억 인수형”
이 물건을 최저가만 놓고 보면 감정가 422,000,000원에서 한 번 유찰돼 337,600,000원까지 내려온 할인 매물처럼 보입니다. 그러나 권리구조를 연결하면 결론은 반대입니다. 강민철은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖췄고 보증금은 450,000,000원입니다. 현재 회차에서도 117,926,400원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커집니다. 그래서 가격 메리트는 최저가 337,600,000원이 최근 시세의 80.7%라는 숫자로 평가할 수 없습니다. 실제 비교 기준인 보증금 약 4.5억은 최근12개월 평균 418,333,333원과 최신 거래 420,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 조세 압류와 임차인·신청채권자 관계 확인까지 필요합니다. 표면가는 싸지만 실질취득은 시세 이상 — 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
