57,344,000원
서울남부지방법원 2025타경12925. 마곡동 벨리오 제9층 제908호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김용민이며, 강제경매 신청채권자는 한국주택금융공사, 청구액은 135,844,388원입니다.
이 사건의 핵심은 57,344,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 이승용은 2023.04.17 전입·점유를 시작했고 2023.03.27 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준권리는 2024.02.21 국민은행 가압류이므로, 임차인의 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제9층 제908호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제908호 |
| 소유자 | 김용민 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 57,344,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 135,844,388원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심
과거 하나은행 근저당권은 2023.04.18 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2024.02.21 국민은행 가압류입니다. 임차인 이승용은 그보다 앞선 2023.04.17 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 있는 임차인으로 판정돼 있습니다. 이후 국민은행·농협은행·롯데카드 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금의 미배당 잔액은 별개의 문제로 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 등기는 늦어도 대항력 기준일은 앞선다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승용 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.17 | 2023.03.27 | 133,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 인수 발생 |
임차권등기는 2025.04.28 접수됐지만, 임차인의 전입·점유는 2023.04.17입니다. 확정일자는 2023.03.27이고 배당요구도 2025.04.28에 이뤄졌습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,432,192원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 55,911,808원이고, 보증금 중 77,088,192원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수액입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(감정가 41%) | 57,344,000원 | 77,088,192원 | 200,754,558원 |
| 5회 유찰 시(감정가 33%) | 45,875,200원 | 88,350,554원 | 200,754,558원 |
| 6회 유찰 시(감정가 26%) | 36,700,160원 | 97,360,443원 | 200,754,558원 |
5회·6회 유찰로 매각가가 더 내려가도 매수인이 인수할 임차보증금은 각각 88,350,554원, 97,360,443원으로 커집니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 계산이 성립하지 않습니다. 이 사건에서는 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,432,192원 |
| 1. 임차인 이승용 보증금 | 133,000,000원 | 55,911,808원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,390,382원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,701,035원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 25,818,753원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 135,844,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 중 77,088,192원은 배당되지 않아 매수인 인수로 연결됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
- 주위환경. 서울강서우체국 남서측 인근에 위치하며, 업무시설과 각종 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장 및 양천향교옥, 발산역이 소재해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 서측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등에 포함되며 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 대상·용도·기간별 실제 적용 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표기도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 계산. 낙찰가에 이승용의 미배당 보증금 인수액을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 배당 재확인. 현재 계산상 임차인 예상배당은 55,911,808원, 매수인 인수는 77,088,192원입니다. 실제 배당표를 최종 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 인수 88,350,554원, 6회 유찰 시 97,360,443원으로 오히려 인수액이 커집니다.
- 용도·이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔, 임차권등기상 사용은 주거로 기재돼 있습니다.
- 규제 원문 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·공항 관련 보호지구 및 토지거래허가구역 표기의 적용범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액이 먼저다”
감정가 140,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 57,344,000원까지 떨어진 모습만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 실질은 반대입니다. 대항력 있는 임차인 이승용의 보증금 133,000,000원 중 현재 회차에서 77,088,192원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 결국 현재 실질취득은 약 134,432,192원이고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총부담이 크게 줄지 않습니다.
권리분석의 결론은 명확합니다. 이 물건은 “감정가의 41%에 사는 물건”이 아니라 “대항력 임차인의 미배당 보증금까지 떠안는 물건”입니다. 따라서 응찰 판단의 출발점은 57,344,000원이 아니라 실질취득 약 1.34억이어야 하며, 최근 실거래 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
