서울남부지방법원 2025타경12925. 마곡동 벨리오 제9층 제908호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석은 최저가보다 임차인의 선순위 지위를 먼저 봐야 합니다. 임차인 이승용은 2023.03.27 확정일자를 받고 2023.04.17 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 133,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2024.02.21 설정된 국민은행 가압류이므로, 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 자료상 이승용은 대항력 있음으로 확인되고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 3번 임차권등기에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인이 실제로 떠안는 핵심은 바로 그 잔액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제9층 제908호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김용민 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 71,680,000원 (3회 유찰·감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 135,844,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2015.05.04 설정된 하나은행 근저당권은 2023.04.18 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.02.21 국민은행 가압류 8,390,382원입니다. 그 이후 농협은행 가압류 30,701,035원, 롯데카드 가압류 25,818,753원, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이승용은 말소기준보다 앞선 2023.04.17 전입·점유를 갖추고 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승용 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 133,000,000원 | 2023.04.17 | 2023.03.27 | 2025.04.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질부담은 거의 그대로
현재 최저가는 71,680,000원이지만, 낙찰대금만 내고 끝나는 사건이 아닙니다. 예상 인수액 63,010,240원을 더한 실질취득 부담은 134,690,240원입니다. 감정가 140,000,000원 대비 최저가만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 실제 부담은 감정가에 훨씬 가까워집니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 71,680,000원 | 63,010,240원 | 134,690,240원 |
| 4회 유찰 시 | 57,344,000원 | 77,088,192원 | 134,432,192원 |
| 5회 유찰 시 | 45,875,200원 | 88,350,554원 | 134,225,754원 |
최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 실질취득 134,690,240원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 최저가 71,680,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되며, 반드시 낙찰가 + 인수액을 기준으로 의사결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,240원 |
| 1. 임차인 이승용 보증금 | 133,000,000원 | 69,989,760원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,390,382원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,701,035원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 25,818,753원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 135,844,388원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당 63,010,240원은 매수인에게 승계됩니다. 반면 후순위 가압류와 신청채권자의 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 그 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 서울강서우체국 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설과 각종 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장과 양천향교옥·발산역이 소재해 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 제9층 제908호를 오피스텔로 이용 중입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가는 71,680,000원이지만 현재 기준 인수액 63,010,240원을 더한 실질취득은 134,690,240원입니다.
- 추가 유찰의 효과 확인. 4회·5회 유찰 시에도 임차보증금 인수액이 각각 77,088,192원·88,350,554원으로 증가해 총 부담은 약 1.34억대에 머뭅니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이승용은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인이므로 실제 배당액이 달라질 경우 매수인 인수잔액도 함께 달라집니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 건축물 관련 원본과 이용 상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 가압류, 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구와 배당요구 내용을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,168만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 140,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 71,680,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 가격이 보입니다. 대항력 있는 임차인 이승용의 보증금 133,000,000원 중 현재 예상배당으로 회수되지 않는 63,010,240원을 매수인이 인수하기 때문에, 실질취득은 134,690,240원입니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 실질부담은 계속 약 1.34억대에 남습니다. 최근 실거래 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 승계액을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형 물건입니다. 유찰은 세 번 됐지만, 실질가격은 거의 내려오지 않았습니다.
