서울남부지방법원 2025타경13077. 서울 강서구 화곡동 신영리치빌 6층 604호, 전용면적 29.14㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 사용승인일은 2017.03.22입니다. 현재 소유자는 신정원이고, 2017.05.10 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름만 보면 과거 의왕신용협동조합 근저당권은 2017.05.11 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 데이터상 2025.11.06 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 그 이후 서울신용보증재단 가압류 32,776,753원과 주택도시보증공사 가압류 236,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞선 2021.10.25 전입 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 330-14 신영리치빌 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.14㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 신정원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 105,984,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상욱 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선행 임차인이 핵심
과거 의왕신용협동조합 근저당권 1,560,000,000원은 2017.05.11 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 절차상 말소기준은 2025.11.06 강제경매개시결정이고, 이후 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이상욱은 2021.10.25 전입으로 이 기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상욱 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 이상욱 본인이 조사된 임차인입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 있음이라고 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 보증금 규모가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금도 현재 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 40.0%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
신영리치빌(330-14)은 총 16세대이며, 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 확인된 거래는 2021.10, 전용 29.99㎡, 6층, 265,000,000원입니다. 시세 지표상 평균·최신 거래·최근12개월 평균이 모두 265,000,000원으로 표시되고, 현재 최저가 105,984,000원은 그 금액의 40.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.99㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
표면가격만 보면 감정가 207,000,000원보다도 낮고 실거래 265,000,000원의 40.0%입니다. 하지만 이 사건은 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 대항력이 인정되고 배당되지 않는 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액이 더해집니다. 따라서 이 물건은 최저가 105,984,000원을 실질취득가로 간주해 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,283,776원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이상욱 | 213,000,000원 | 103,700,224원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 32,776,753원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 481,776,753원 중 예상 배당액은 103,700,224원이고, 미배당액은 378,076,529원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 임차인 이상욱의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이를 근거로 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 105,984,000원 | 103,700,224원 | 378,076,529원 |
| 4회 유찰 시 | 84,787,200원 | 82,861,030원 | 398,915,723원 |
| 5회 유찰 시 | 67,829,760원 | 66,208,824원 | 415,567,929원 |
유찰이 이어지면 입찰 최저가는 84,787,200원, 67,829,760원으로 낮아지지만, 임차인의 보증금과 배당요구 여부가 밝혀지지 않는 한 실질취득비용의 상단은 여전히 열려 있습니다. 낙찰가 하락 자체가 권리 리스크를 없애지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근. 단독주택·연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 604호. 승강기·도시가스 난방·위생·급배수·화재탐지·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,544,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 142.7㎡이며 다세대 토지이용상황입니다.
- 환금성. 신영리치빌은 16세대이고 비교 실거래가 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.5회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이상욱의 실제 보증금, 임대차계약 체결 경위, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 2021.10.25로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
- 배당요구·미배당 확인. 임차인의 배당요구 여부와 실제 배당 가능한 금액을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 관계인 중첩 확인. 임차인 이상욱과 신청채권자 이상욱이 동일인으로 표시됩니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 관계와 증빙을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2022.12.02 등기의 경매 후 처리와 의무관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가했고, 집합건축물대장 현황도와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 가격판단. 105,984,000원은 265,000,000원의 40.0%이지만 실질취득은 임차보증금 확인 전까지 산정 불가입니다.
맺으며 — “40% 낙찰가보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금”
이 물건은 감정가 207,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 105,984,000원까지 떨어졌습니다. 2021.10 실거래 265,000,000원과 비교하면 표면상 40.0% 수준이라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 가격이 아니라 이상욱의 임차보증금입니다.
전입일 2021.10.25는 말소기준권리 2025.11.06보다 앞서고, 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 임차인과 신청채권자 이름도 동일합니다. 따라서 보증금 규모와 임대차의 실체가 확인되기 전에는 매수인 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 3회 유찰과 40.0% 할인은 눈에 보이는 숫자이고, 미상 보증금은 아직 보이지 않는 숫자입니다. 이 사건은 후순위 가압류보다 선행 임차관계 확인이 먼저입니다.
