69,632,000원
서울남부지방법원 2025타경13439. 강서구 등촌동 경동미르웰한올림101동 7층 707호 오피스텔입니다. 감정가 136,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 69,632,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 임수진은 2020년 8월 10일 주민등록, 2020년 7월 24일 점유개시 기록이 있고, 보증금은 총 152,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025년 11월 24일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 권리라 미배당 보증금 잔액은 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
현재 회차에서 매각대금 69,632,000원을 기준으로 하면 집행비용 1,653,376원을 먼저 제외한 뒤 임수진에게 67,978,624원이 배당됩니다. 보증금 152,000,000원 중 남는 84,021,376원은 매수인 인수입니다. 그래서 실질취득금액은 69,632,000원 + 84,021,376원 = 153,653,376원으로, 감정가 136,000,000원보다 약 13.0% 높습니다. 유찰이 더 진행돼 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나므로 총 부담은 1.53억대에서 크게 내려오지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 656 경동미르웰한올림101동 제7층 제707호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제13층 건물 내 제7층 제707호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이갑호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 69,632,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 164,745,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2016.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2016년 하나은행 근저당권 109,200,000원은 2017년 11월 9일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 말소기준은 2025.11.24. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024년 10월 17일 등기된 임수진의 주택임차권입니다. 임수진은 주민등록일 2020.08.10, 점유개시일 2020.07.24로 기록돼 있고, 임차보증금 152,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 인수위험
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임수진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 152,000,000원 | 2020.08.10 | 2022.07.01 | 있음 · 2024.10.17 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 2020.08.10 | 2020.07.09 | 있음 · 2025.11.20 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 69,632,000원 | 84,021,376원 | 153,653,376원 |
| 4회 유찰 시 | 55,705,600원 | 97,697,101원 | 153,402,701원 |
| 5회 유찰 시 | 44,564,480원 | 108,637,681원 | 153,202,161원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 69,632,000원에서 55,705,600원, 44,564,480원으로 내려가지만, 임차보증금 미배당 인수액은 반대로 84,021,376원에서 97,697,101원, 108,637,681원으로 늘어납니다. 그래서 실질취득은 각각 153,653,376원 → 153,402,701원 → 153,202,161원으로 거의 고정됩니다. 즉 더 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,376원 |
| 1. 임차인 임수진 보증금 | 152,000,000원 | 67,978,624원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 한국주택금융공사 | 164,745,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임수진 보증금 중 84,021,376원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 164,745,488원은 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 707호입니다.
- 입지. 경복비즈니스고등학교 동측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 가양역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.08.19이며 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 업무용이며 토지면적은 1,171.9㎡, 공시지가는 9,971,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 5m, 남동측 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 69,632,000원에 확인 인수액 84,021,376원을 더한 153,653,376원이 실제 비교기준입니다.
- 임수진 임차권 원본 대조. 임차보증금 152,000,000원, 주민등록일 2020.08.10, 점유개시 2020.07.24, 임차권등기 2024.10.17 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서와 재확인해야 합니다.
- ‘택금융’ 신고 확인. 별도 신고의 보증금이 미상으로 기재돼 있으므로 권리자 성격과 실제 보증금, 임수진과의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 경계. 4회 유찰 시 실질취득 153,402,701원, 5회 유찰 시 153,202,161원으로 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,963만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 표면 최저가는 69,632,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임수진의 보증금 152,000,000원이 낙찰가를 웃돌고, 현재 회차 배당가정에서 미배당되는 84,021,376원을 매수인이 인수합니다. 따라서 확인된 실질취득은 153,653,376원입니다. 감정가 136,000,000원보다도 높은 수준입니다.
더 유찰돼 최저가가 55,705,600원이나 44,564,480원으로 낮아져도 인수액이 그만큼 커져 실질취득은 약 1.53억대로 유지됩니다. 여기에 별도로 보증금이 미상인 ‘택금융’ 신고도 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 51.2%라는 할인율은 이 사건의 투자매력을 설명하지 못합니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금까지 포함한 총 부담으로 판단해야 하는 인수형 경매입니다.
