서울남부지방법원 2025타경13439. 서울 강서구 등촌동 경동미르웰한올림101동 7층 707호 오피스텔입니다. 등기부에는 2024.10.17. 임수진 명의의 주택임차권이 등기돼 있고, 임차보증금은 152,000,000원, 주민등록일자는 2020.08.10., 점유개시일자는 2020.07.24.입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리로 정리돼 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 4회 유찰된 최저가가 아닙니다. 현재 회차에서 낙찰가를 55,706,000원으로 가정하면 배당표상 임차인에게 배당되는 금액은 0원이고, 임수진 보증금 152,000,000원이 전액 인수로 계산됩니다. 낙찰대금까지 합한 실질 현금부담은 207,706,000원입니다. 시세 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없으며, 최저가 자체만으로 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13439 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 656 경동미르웰한올림101동 제7층 제707호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 제13층 건물 내 제7층 제707호 · 사용승인일 2016.08.19 |
| 소유자 | 이갑호 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 55,706,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 164,745,488원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 1.52억 임차권 인수가 핵심
2016.09.09. 하나은행 근저당권 109,200,000원이 설정됐지만 2017.11.09. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준권리로 제시된 것은 2025.11.24. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이며, 이보다 앞선 2024.10.17. 임수진의 주택임차권등기가 존재합니다. 임수진은 주민등록일자 2020.08.10., 점유개시일자 2020.07.24.로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있고, 보증금 152,000,000원은 매수인 인수 위험이 명확합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력과 인수액을 따로 본다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임수진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.10 | 152,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 매수인 인수 |
| 택금융 | 주거 | 2020.08.10 | 미상 | 대항력 有 | 확정일자·배당요구 | 보증금 확인 필요 |
③ 현재 회차 실질 부담 — 최저가보다 인수액이 더 크다
| 현재 최저매각가 | 55,706,000원 |
|---|---|
| 임수진 인수액 | 152,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 207,706,000원 |
| 감정가 | 136,000,000원 |
| 시세 판단 | 실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단하지 않음 |
감정가 136,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 55,706,000원까지 떨어졌지만, 권리구조를 포함한 매수인의 실제 부담은 정반대로 커집니다. 제공된 현재 배당가정에서는 임수진 보증금 152,000,000원이 전액 인수되므로, 낙찰대금을 더한 금액은 207,706,000원입니다. 이후 회차가 더 내려가더라도 임차권 인수 구조를 해소하지 못한 채 최저가만 낮아지는 것은 투자판단의 핵심 호재가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,402,708원 |
| 인수 · 임수진 보증금 | 152,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 164,745,488원 | 54,303,292원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정상 신청채권자 청구액 164,745,488원 중 54,303,292원만 배당되고 110,442,196원이 미배당으로 남습니다. 임수진 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수액 152,000,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경복비즈니스고등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 가양역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 707호이며 사용승인일은 2016.08.19.입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방시설을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 9,971,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임수진 인수액 우선 확인. 현재 배당가정은 보증금 152,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 최저가보다 먼저 이 권리를 확인해야 합니다.
- ‘택금융’ 신고 원문 대조. 대항력과 우선변제권 가능성이 표시돼 있으나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰을 가격 메리트로 오인 금지. 4회 유찰로 최저가가 55,706,000원까지 낮아졌지만 인수권리까지 합친 실제 부담은 전혀 다른 숫자입니다.
- 회차별 배당 변화 확인. 5회 유찰 시 매각가 44,564,800원, 6회 유찰 시 35,651,840원으로 내려가지만 임수진 인수액은 각 시나리오에서 152,000,000원으로 제시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,570만원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다
이 사건은 숫자의 첫인상과 실제 권리부담의 차이가 큽니다. 감정가 136,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 55,706,000원까지 낮아졌지만, 을구 3번 임수진 임차권은 대항력이 있고 매각물건명세서상 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 배당가정은 보증금 152,000,000원을 전액 인수로 잡고 있어 낙찰대금을 더한 부담이 207,706,000원에 이릅니다.
게다가 별도 신고된 ‘택금융’은 보증금이 미상이라 추가 확인사항도 남아 있습니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 현재 최저가나 감정가만으로 싸다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 유찰 횟수가 아니라 인수권리가 승부처이며, 임차권과 배당관계를 원문에서 확정하기 전에는 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
