대전지방법원 2024타경21795. 충남 홍성군 홍성읍 대교리 651·665의 토지와 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 공부상 건물 용도는 근린생활시설·문화및집회시설·단독주택이고, 감정평가 당시 현황은 장기간 공실 상태로 폐쇄되어 있었습니다. 토지 면적은 870.4㎡이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
권리의 기준점은 2022.07.21 설정된 주식회사우리은행 근저당권 2,520,000,000원입니다. 이후 홍성군 압류, 현재의 임의경매개시결정, 구미시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태는 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경21795 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 651, 665 · 충청남도 홍성군 홍성읍 의사로72번길 18 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 근린생활시설·문화및집회시설·단독주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트라멘조 슬라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 장기간 공실상태로 폐쇄 |
| 토지 | 870.4㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사엠에스주유소 |
| 감정가 / 최저가 | 3,255,990,000원 / 781,764,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,178,057,323원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매수신청보증금 | 특별매각조건 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.07.21 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고 채무자는 주식회사엠에스에너지입니다. 이후 등기된 홍성군 압류, 에프더블유2409유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정, 구미시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 실거래 비교는 불가
감정가는 3,255,990,000원, 현재 최저매각가는 781,764,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐고, 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 547,234,800원, 6회 유찰 시 383,064,360원으로 내려갑니다.
그러나 동일·유사 부동산의 최근 실거래 평균이나 최신 거래자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 장기간 건물이 폐쇄되어 내부설비 일체의 점검·보수가 필요하다는 감정·매각조건을 감안하면, 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 781,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,217,640원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,520,000,000원 | 771,546,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 우리은행 근저당권의 미배당액은 1,748,453,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각조건·물건 특이사항
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)도 매각에 포함됩니다.
- 6층 면적 기재 차이. 일반건축물대장상 6층 사진관은 249.64㎡이나 2006.12.11. 변경정리내용 및 원인내역상 249.63㎡입니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 공부와 현황. 공부상 근린생활시설·문화및집회시설·단독주택이나 현황은 장기간 공실상태로 폐쇄되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고는 없더라도 현장 점유관계는 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대교사거리 남동측 인근으로 다가구주택, 사무실, 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 간선도로가 통과하고 간선도로변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 하수처리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 도로. 소로2류와 소로3류에 접하며 토지 특성은 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 공시지가. 515,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행상태를 확인하세요.
- 건물 내부 확인. 장기간 폐쇄돼 내부설비 전체의 점검·보수가 필요한 상태이므로 실제 사용 가능 여부와 보수범위를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유를 입찰 직전 대조하세요.
- 보증금 조건 확인. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 일괄매각에 포함되므로 위치와 상태를 확인하세요.
- 실거래 부재. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현지 거래가와 수익·활용 가능성을 별도 검증하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현물 확인’이 중요한 4회 유찰 물건
이 사건은 권리만 보면 기준 근저당 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정가 3,255,990,000원에서 현재 781,764,000원까지 내려온 배경을 단순한 할인 기회로만 보면 안 됩니다. 건물은 장기간 폐쇄돼 설비 전반의 점검·보수가 필요하고, 공매공고 부기등기까지 존재합니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 현장 상태·점유·공매 진행·보수범위의 실물 검증입니다.
