의정부지방법원 2025타경63618. 경기도 파주시 탄현면 성동리 666-6, 도로명주소 필승로 438의 리오텔 제가동호입니다. 감정평가상 공부 및 현황은 숙박시설이고, 사건의 용도는 근린시설 + 토지입니다. 감정가 3,374,701,490원에서 5회 유찰되어 최저가는 567,186,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 선순위 점유자와 토지·건물 현황의 확인 리스크입니다.
등기 흐름상 말소기준권리는 2022.08.17 접수된 관악농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 정명희 근저당, 와이앤케이파트너스대부 가압류, 경매개시결정, KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 전입자 2명이 확인되고, 그중 1명은 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “인수 0원”으로 단정하지 않고, 실질취득가 산정 불가로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63618 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 666-6 리오텔 제가동호 · 도로명주소 경기도 파주시 탄현면 필승로 438 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공부 및 현황 숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 건물 |
| 소유자 | 모정순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,374,701,490원 / 567,186,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서남부농업협동조합(변경전상호 관악농업협동조합) / 2,476,525,137원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.17, 하지만 선순위 전입자가 있다
말소기준은 을구 21번 관악농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 을구 23번 정명희 근저당권, 갑구 5번 와이앤케이파트너스대부 가압류, 갑구 6번 임의경매개시결정, 갑구 7번 KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 점검 — 실제 전입자 2명, 보증기관 승계신고 없음
현황조사상 전입자는 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복신고로 볼 사안은 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 선순위 전입자의 실질 인수액은 현재 계산할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 리스크 |
|---|---|---|---|---|---|
| YAN XIANGLAN | 2022.04.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이전 전입 · 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 확인 필요 |
| LI VASSELISSA | 2023.02.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 567,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,071,860원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 559,114,140원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 21번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 23번 근저당권 · 정명희 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 17,245,639원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,529,726원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 22,248,625,365원 | 559,114,140원 |
| 미배당 | - | 21,689,511,225원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용과 을구 1번 근저당권 일부에만 배당되고, 신청채권자의 청구액 2,476,525,137원에 대한 배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 선순위 전입자의 보증금이 확인되면 매수인의 실질 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 해결되는 물건이 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 567,186,000원 | 559,114,140원 | 21,689,511,225원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 397,030,200원 | 390,671,777원 | 21,857,953,588원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 277,921,140원 | 273,230,244원 | 21,975,395,121원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 특수성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 탄현119안전센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 펜션, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도. 공부 및 현황은 숙박시설입니다. 기본적인 전기설비, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록1 지상에 목록2 외 “듀오텔”이라는 숙박시설이 위치하고, 채무자 겸 소유자는 목록1이 공유지이나 특정부분만 소유한다고 진술한 것으로 되어 있어 별도 확인이 필요합니다.
- 현황 차이. 목록2 건물 7층은 공부상 객실 5개로 등재되어 있으나 현황은 2개입니다. 낙찰 후 사용·운영·인허가 판단에 영향을 줄 수 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
- 규제. 계획관리지역, 개발진흥지구, 상업용지, 제2종지구단위계획구역, 제한보호구역 등으로 표시되어 있습니다. 숙박시설 용도와 제한사항은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. YAN XIANGLAN의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득가를 결정합니다.
- 명도 난도. 현황조사상 전입자 2명이 있으므로 인도명령 가능성만 보지 말고 실제 거주·영업·점유 형태를 확인해야 합니다.
- 토지 특정부분 문제. 공유지 중 특정부분 소유 진술이 기재되어 있으므로 토지 이용관계, 건물 위치, 일괄매각 범위를 도면과 원본으로 대조해야 합니다.
- 숙박시설 운영성. 공부상 숙박시설이고 현황도 숙박시설입니다. 주거용 아파트처럼 환금성을 보면 안 되며, 운영 가능성·수요·인허가·시설 상태를 별도 점검해야 합니다.
- 배당 착시 금지. 현재 최저가 기준 미배당이 21,689,511,225원입니다. 후순위 채권 미배당이 크다는 사실 자체보다, 이 가격에서도 신청채권자 배당이 0원으로 계산되는 구조를 유의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 16.8%”보다 중요한 것은 닫히지 않은 실질취득가
이 사건의 표면 숫자는 매우 강합니다. 감정가 3,374,701,490원짜리 물건이 5회 유찰 끝에 567,186,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준권리보다 빠른 전입자가 있고, 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 숙박시설이라는 용도, 제시외 건물, 토지 특정부분 소유 확인 필요, 7층 객실 현황 차이까지 겹칩니다. 가격은 낮지만, 위험이 닫혀 있지 않습니다. 이 물건은 공격형 입찰 대상이 아니라, 선순위 점유와 물건 현황을 원본으로 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 고위험 검토형입니다.
