대전지방법원 2025타경1187. 충남 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 3층 311호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급됐고, 사건의 용도 표시는 대지이며 감정평가 이용상태는 공부상 의원·현황 공실입니다. 2017년 이도영·최안식이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2024년 최안식 지분 전부가 상속을 원인으로 이도영에게 이전돼 현재 등기 요약에는 이도영의 2분의 1 지분이 두 건으로 나타납니다.
권리분석의 기준점은 2017.09.07 설정된 금마농업협동조합의 채권최고액 228,000,000원 근저당권입니다. 현재 경매개시결정과 이후 우진디엠씨 가압류는 이 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서는 매각대금이 선순위 근저당에도 부족하지만, 그 미배당액은 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액으로 잡혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1187 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 3층 311호 |
| 등기 / 용도·현황 | 집합건물 · 사건 용도표시 대지 · 공부상 의원 · 현황 공실 |
| 소유자 | 이도영 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 131,369,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금마농업협동조합 / 226,257,723원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 2017.07.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.08.17 도휘주식회사 명의의 소유권보존과 코리아신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 있었고, 해당 신탁은 2017.09.01 말소됐습니다. 이어 2017.09.07 이도영·최안식에게 소유권이전이 이뤄진 날 금마농업협동조합 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024년의 첫 임의경매개시결정은 같은 해 12월 취하로 말소됐고, 2025.10.14 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.10.21 주식회사우진디엠씨의 11,833,850원 가압류도 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 383,000,000원, 현재 최저매각가는 131,369,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 131,369,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 91,958,300원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,370,809원 | 16.81% | 0원 |
현재 자료에서 계산되는 실질취득액은 최저가 131,369,000원 + 인수 0원 = 131,369,000원입니다. 다만 이 금액을 시장가격과 직접 비교할 실거래 지표가 없으므로, 실질취득액이 시세 아래인지 위인지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 공부상 의원·현황 공실인 상업용 호실은 개별 위치·임대 가능성·공실 기간에 따라 환금성이 달라질 수 있어 감정가 대비 낙폭만 보는 접근은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,639,166원 |
| 1. 근저당 · 금마농업협동조합 | 228,000,000원 | 128,729,834원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우진디엠씨 | 11,833,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 239,833,850원 중 예상 배당액은 128,729,834원이고 미배당은 111,104,016원입니다. 신청채권자 청구액은 226,257,723원이며 현재 회차 예상배당으로 충족되지 않습니다. 다만 배당 부족분과 별개로 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내포신도시 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설 등으로 형성돼 있고 제반 입지환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 의원이나 현황은 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층이며 승강기·위생 및 급배수·소방·방범·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 감정요항표상 사다리형 평지의 구분건물용 건부지이며 북측 및 동측으로 중로·대로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 도청이전신도시 개발예정지구 관련 지정이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,449,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 사용승인일은 2017.07.31입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확보. 현재 최저가 131,369,000원이 감정가 대비 34.3%라는 사실과 실제 시세 대비 저렴한지는 별개입니다. 주변·동일 건물의 최근 거래와 임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 공부상 의원이고 현황 공실입니다. 실제 사용 가능 업종, 공실 기간, 임대료 수준, 관리비 부담을 확인해야 실질적인 환금성을 판단할 수 있습니다.
- 임대관계 재확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장점유를 최종 확인하세요.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당 111,104,016원은 크지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인의 인수부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 후순위 권리. 2025.10.21 주식회사우진디엠씨 가압류 11,833,850원은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 할인율은 시세가 아니다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2017.09.07 금마농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 경매개시결정과 가압류가 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 131,369,000원에 취득한다고 가정할 때 실질취득액도 131,369,000원입니다.
하지만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 이미 3회 유찰돼 감정가 383,000,000원의 34.3%까지 내려왔어도 최근 실거래나 최신 거래 지표가 없기 때문에 현재 가격이 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 게다가 공부상 의원·현황 공실인 호실이어서 임대수요와 환금성 확인이 핵심입니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 감정가 대비 낙폭보다 실제 시장에서 얼마에 임대·매매될 수 있는지를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
