대전지방법원 2024타경1780. 말소기준은 2021.02.10 천안북부신용협동조합의 근저당권(채권최고액 372,000,000원)입니다. 현재 소유자는 주식회사스타종합건설이고, 같은 날 소유권이전과 근저당 설정이 이루어졌습니다. 이후 2023.04.06 주식회사 엘유엘코리아의 가압류 550,000,000원이 붙었고 2024.03.22 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조라, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.

다만 이 물건은 아파트처럼 권리만 깨끗하면 끝나는 유형이 아닙니다. 감정 이용상태상 기호(4)는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 평가시점 현재 공실입니다. 여기에 여러 토지가 일괄매각되고, 일부는 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 지적도상 맹지·현황 도로·분할 면적·건축허가가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인

말소기준 근저당권보다 앞선 기존 근저당들은 이미 말소됐고, 2023.04.06 가압류와 2024.03.22 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022.07.01 태안군 압류, 2023.06.09 및 2024.08.06 국 압류도 각각 해제·말소된 상태입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

심경애의 전입일은 2021.02.22로 말소기준권리 2021.02.10보다 늦습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 제공된 권리판정상 대항력 없음이고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

③ 가격 구조 — 4회 유찰, ‘70%’만으로 저가 판단 금지

현재 최저매각가는 363,297,000원으로 감정가 518,995,750원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 363,297,000원으로 계산됩니다.

다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 최저가의 저평가 여부를 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 “감정가의 70%”라는 숫자만 보고 싸다고 결론내리기보다, 농지취득자격증명·맹지·원상회복·분할면적· 건축허가 상태가 실제 이용과 환금성에 미치는 영향을 먼저 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 363,297,000원 가정)

채권 총액 922,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당은 357,410,842원, 미배당은 564,589,158원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족분이며 현재 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 토지·건축·인허가 리스크

• 일괄매각. 여러 목록이 함께 매각됩니다. 목록 1·5·6은 지목이 ‘전’으로 기재돼 있습니다.
• 농지취득자격증명. 2026.03.04 입장면 사실조회회신에 따르면 목록 1·5·6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.
• 맹지. 목록 2는 지적도상 맹지입니다. 다만 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능한 것으로 평가됐습니다.
• 현황 도로. 목록 5는 현황 도로이며, 원상회복 여부에 대한 행정관서 확인이 필요합니다.
• 면적 분할. 목록 1은 등기사항전부증명서상 717㎡이나 토지대장상 302㎡이고, 호당리 89-10번지 342㎡와 89-11번지 73㎡로 분할된 상태입니다.
• 건축허가. 목록 2는 건축허가를 득한 상태이며, 2026.08.28 신청채권자가 본인 명의의 건축허가권 포기 및 협조의사 표시 제출소명서를 제출했습니다.
• 이용상태. 기호(4)는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 평가시점 현재 공실입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 호당1리 마을회관 북측 인근으로 단독주택, 농경지, 자연부락, 전원주택단지, 임야 등이 형성된 농촌지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 노선버스 정류장과의 거리 등을 포함한 교통상황은 보통입니다.
• 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(입장면27 일반형), 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 토지 조건. 기호(1) 토지는 지목 ‘전’, 토지이용상황 ‘전’, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)이며 토지대장 면적은 302㎡입니다.
• 공시지가. 63,300원/㎡입니다.
• 건물 상태. 기호(4)는 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물이며 위생·급배수설비와 화목보일러(기름겸용) 난방설비가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 선확인. 목록 1·5·6은 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 목록 2 맹지·건축허가 확인. 지적도상 맹지인 토지의 실제 출입·건축허가 상태와 2026.08.28 건축허가권 포기 및 협조의사 표시의 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
• 목록 5 원상회복 확인. 현황 도로 사용과 원상회복 가능 여부를 행정관서에 확인해야 합니다.
• 분할 면적 대조. 목록 1의 등기 면적 717㎡와 토지대장 302㎡, 분할된 89-10번지 342㎡·89-11번지 73㎡의 관계를 감정평가서 및 공부와 대조해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 심경애는 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능성은 현장에서 따로 확인해야 합니다.
• 채권자 명칭 대조. 말소기준 근저당권자는 천안북부신용협동조합이고 경매개시결정 채권자는 천안제일신용협동조합으로 기재되어 있으므로 원문 서류를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%지만, 4회 유찰 자체만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 이용 가능성과 환금성을 먼저 반영해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어가면 안 되는 물건

등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.10 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 심경애 역시 2021.02.22 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 이 사건의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 4회 유찰된 현재 최저가가 363,297,000원으로 내려와도, 목록 1·5·6의 농지취득자격증명, 목록 2의 맹지, 목록 5의 현황 도로 및 원상회복, 토지 분할 면적, 건축허가와 포기·협조의사 표시까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 그러나 절차와 이용 리스크가 큰 C등급 물건”입니다. 할인율보다 농취증 발급 가능성·접근성·허가상태·실제 처분 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.