대전지방법원 2024타경1780. 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 일원의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사스타종합건설이고, 말소기준권리는 2021.02.10. 천안북부신용협동조합 근저당권 372,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사 엘유엘코리아 가압류와 2024.03.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 심경애는 2021.02.22. 전입해 말소기준권리인 2021.02.10.보다 늦습니다. 따라서 해당 전입만으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 규모는 별도 확인이 필요하지만, 매수인 승계형 임차인으로 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1780 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 89-3 |
| 등기 건물 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 106-1 제1동 · 충청남도 천안시 서북구 입장면 호계길 68 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 평가시점 현재 공실 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 전 · 토지면적 302㎡ · 공시지가 63,300원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사스타종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 518,995,750원 / 518,995,750원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 316,137,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
과거 천안축산업협동조합 및 북천안신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 태안군 및 국의 압류도 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 기준의 핵심은 2021.02.10. 천안북부신용협동조합 근저당권이며, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 전입은 있지만 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심경애 | 미상 | 2021.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 이 사건의 진짜 핵심 — 농취증·맹지·분할
또한 2026.08.28. 신청채권자가 본인 명의의 건축허가권 포기 및 협조의사 표시 제출소명서를 제출했습니다. 따라서 건축허가 상태와 향후 명의·허가 처리 가능성은 입찰 전에 반드시 원문과 행정관서 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 518,995,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,589,958원 |
| 1. 근저당 · 천안북부신용협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엘유엘코리아 | 550,000,000원 | 139,405,792원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 922,000,000원, 채권자 예상배당은 511,405,792원, 미배당은 410,594,208원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 호당1리 마을회관 북측 인근으로, 단독주택·농경지·자연부락·전원주택단지·임야 등이 형성된 농촌지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와 노선버스 정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 4는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 평가시점 현재 공실입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 지목과 토지이용상황은 전, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 63,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 기호 1은 등기상 717㎡와 달리 토지대장상 302㎡이고, 분할된 호당리 89-10번지 342㎡·89-11번지 73㎡가 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 1·5·6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입장면에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 맹지 확인. 목록 2는 지적도상 맹지이므로 실제 진입로와 법적 통행 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 분할 토지 대조. 목록 1의 등기상 면적과 토지대장 면적이 다르고 분할 토지가 존재하므로 일괄매각 대상 범위를 원문과 지적도에서 대조해야 합니다.
- 현황 도로. 목록 5는 현황 도로이며 원상회복 여부에 대한 행정관서 확인이 필요합니다.
- 건축허가. 목록 2의 건축허가 상태와 2026.08.28. 제출된 건축허가권 포기 및 협조의사 표시 제출소명서의 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차 관계. 심경애는 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 행정·토지 확인이 먼저
이 사건은 매수인이 인수하는 금액이 0원이고, 확인된 점유자의 전입도 말소기준권리 이후라 권리 인수 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 3회 유찰된 현재 단계에서도 판단의 중심을 가격만 두기는 어렵습니다. 목록 1·5·6의 농지취득자격증명, 목록 2의 맹지와 건축허가, 목록 1의 면적·분할 문제, 목록 5의 현황 도로가 함께 얽혀 있기 때문입니다. 권리 인수는 0원, 그러나 입찰 전 행정·토지 리스크 확인은 필수. 이 물건은 그 확인이 끝난 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있는 유형입니다.
