의정부지방법원 2025타경63641. 고양시 일산동구 장항동 라몬테이탈리아노 1층 105호로, 공부상 판매시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 소유자 송인성은 2019년 5월 2일 거래가액 909,583,560원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 666,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 농협은행 가압류, 고양시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 케이비부동산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년 우리은행이 신청했던 종전 임의경매도 2025년 4월 15일 취하 후 말소됐습니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 에이치에프더블유삼이에이유동화전문 유한회사이며 등기 내용에 “변경 전 주식회사 우리은행”으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63641 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 1800 라몬테이탈리아노 1층105호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 연리지로 51 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상5층 중 1층 제105호 |
| 소유자 | 송인성 · 2019.05.02. 거래가액 909,583,560원 |
| 감정가 / 최저가 | 916,000,000원 / 219,932,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 590,297,018원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2019.05.02. 설정된 우리은행 근저당권 666,000,000원입니다. 이후의 농협은행 가압류 128,494,342원, 고양시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 할인율보다 환금성 검증
현재 최저매각가는 219,932,000원으로 감정가 916,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 이 물건은 현재 공실입니다. 감정가 대비 큰 할인만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리기보다 실제 임대수익과 주변 상가 거래·공실 수준을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 219,932,000원 | 24.01% | 578,441,390원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 153,952,400원 | 16.81% | 643,497,276원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 107,766,680원 | 11.76% | 689,036,396원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 채권자 미배당은 578,441,390원에서 643,497,276원, 689,036,396원으로 커집니다. 즉 이 사건의 추가 유찰은 매수인 권리위험을 늘리는 구조가 아니라 채권자의 회수부족을 키우는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,932,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,879,048원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 666,000,000원 | 216,052,952원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 128,494,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 219,932,000원을 가정하면 집행비용 3,879,048원 후 나머지가 우리은행 근저당권 배당에 투입되고, 농협은행 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 578,441,390원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 근린시설 투자에서는 권리보다 실제 임대수요 확인이 핵심입니다.
- 주위환경. 한류초등학교 남서측 인근으로, 주위는 업무·상업 혼합의 미성숙지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 수도권광역급행열차(GTX-A) 킨텍스역이 소재하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10m 포장도로, 북측으로 폭 약 10m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 3,132.7㎡, 공시지가 1,859,000원/㎡이며 가장형 평지의 상업용 건물부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물로 기본위생·급배수·화재탐지·시스템 냉난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상권 실수요 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자보다 현재 공실을 실제로 해소할 수 있는 임차수요가 있는지 먼저 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현황은 공실이고 임차인 신고도 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차 유무를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 환금성 점검. 4회 유찰된 근린시설이므로 낙찰 후 재매각 시 매수층이 충분한지, 같은 상권 내 공실·매물 수준을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 우리은행 근저당과 현재 경매채권자의 변경 관계를 등기부·경매기록 원본으로 최종 확인하세요.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당표는 구조 이해용으로 보세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2019년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인 신고가 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 916,000,000원에서 4회 유찰돼 219,932,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 가격 조정을 보여주지만, 동시에 현황 공실인 판매시설이 여러 차례 시장의 선택을 받지 못했다는 의미이기도 합니다. 주변도 업무·상업 혼합의 미성숙지대로 평가돼 있어 가격 할인보다 공실 해소와 환금성 검증이 먼저입니다. 권리는 통과, 수익성과 출구전략은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라 실제 임대수요와 향후 매도 가능성입니다.
