대전지방법원 2024타경5904. 천안시 동남구 신부동 우방아파트 107동 3층 302호입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다. 임차인 박정표는 2015.05.29 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 반면 현재 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정은 2024.10.29입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 훨씬 앞서며, 등기부의 주택임차권도 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분석돼 있습니다.
보증금은 180,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 최저가 5,028,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 490,504원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 4,537,496원이 배당되고, 남은 175,462,504원을 매수인이 떠안는 구조입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어나는 방향이므로, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 약 180,000,000원의 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 중앙로 265-26, 107동 3층302호 (신부동,우방아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 등 · 9층 중 3층 |
| 소유자 | 신윤란 (2016.05.29 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 5,028,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정표 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
과거의 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 2024.02.14 이재봉 명의의 강제경매개시결정도 2024.08.23 말소됐고, 현재 사건의 말소기준은 2024.10.29 박정표의 강제경매개시결정입니다. 문제는 박정표 임차인의 전입·점유·확정일자가 2015.05.29으로 그보다 앞선다는 점입니다. 등기부에도 2024.04.12 보증금 180,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있으며, 분석상 이 권리는 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정표 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2015.05.29 | 2015.05.29 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 175,462,504원 |
박정표는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금을 전액 돌려받을 수 없습니다. 배당에서 부족한 부분은 소멸하는 것이 아니라 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차의 예상 인수액은 175,462,504원입니다.
③ 가격 판단 — ‘최저가 502만원’이 실질 가격이 아니다
실거래 비교 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 가격 메리트를 최저가만으로 판단하지 않고, 이 사건의 실제 현금부담 구조를 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서 매수인은 매각대금 5,028,000원을 납부하고도 임차보증금 중 175,462,504원이 남습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이므로 실질취득액은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라 약 180,000,000원 부근으로 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 490,504원 |
| 1. 임차인 박정표 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 4,537,496원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 박정표 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 4,537,496원만 배당되고 175,462,504원이 매수인 인수로 남는 계산입니다. 신청채권자도 박정표로 기재돼 있으나, 실질취득 계산에서는 실제 임차인 1명의 보증금 180,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 신부동 ‘역말오거리’ 남서측 인근 우방아파트 단지에 위치하며, 주변은 상가·단독주택·공동주택·농경지가 섞여 있는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 9층 아파트 중 3층 302호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·규제. 중로와 소로의 포장도로에 접하며 제2종일반주거지역입니다. 일부 토지는 가축사육제한구역·교육환경보호구역·철도보호지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 인수액으로 계산. 현재 최저가 5,028,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 175,462,504원을 함께 반영해 실질취득액을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2015.05.29 전입·점유·확정일자와 2024.04.12 주택임차권등기, 배당요구의 효력을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 박정표 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 이름으로 확인되는 만큼 임대차 실체·보증금 지급내역·채권관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 11회·12회 유찰로 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 임대관계는 현장 사정상 확인할 수 없었다고 기재돼 있으므로, 현재 점유자와 실제 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 매각대금에서 우선 처리될 수 있는 조세 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “502만원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 178,000,000원짜리 아파트가 10회 유찰돼 5,028,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 임차인 박정표의 보증금 180,000,000원은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 현재 배당으로는 4,537,496원만 회수돼 175,462,504원이 매수인에게 남습니다. 그래서 낙찰가가 더 떨어져도 실질취득액은 약 180,000,000원으로 유지되는 구조입니다. 최저가는 매우 낮지만 실질가격은 낮지 않습니다. 과거 권리들은 정리돼 있어 구조 자체는 읽기 어렵지 않지만, 선순위 임차보증금 한 건의 영향이 결정적이므로 종합 판단은 고위험 인수형에 가깝습니다.
