대전지방법원 2024타경6112. 충청남도 아산시 선장면 가산리 소재의 토지와 버섯재배시설·숙소가 묶인 사건입니다. 기호 4~8 건물은 버섯재배사로, 기호 9 건물은 숙소로 이용 중입니다. 토지는 지목상 답이지만 현황은 동식물관련시설부지로 사용 중이고, 용도지역은 농림지역·농업진흥구역입니다. 감정가 2,816,843,500원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 1,380,253,000원, 감정가의 49%입니다.
등기 구조만 보면 말소기준 뒤의 압류·가압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론낼 수 없는 물건입니다. 현황조사상 버섯재배시설 점유자 4명이 확인되고, 그중 MONG SREY RATH와 SRORNG POV는 각각 2019.09.16., 2019.10.08. 전입으로 2020.08.14. 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6112 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 선장면 가산리 793 · 가산리 793, 794, 795 제1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 4~8 버섯재배사 · 기호 9 숙소 |
| 소유관계 | 아산버섯농산영농조합법인 100분의 97 · 박재연 100분의 1 · 박정호 100분의 1 · 이종만 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,816,843,500원 / 1,380,253,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 1,998,640,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준 | 2020.08.14. 을구 18번 근저당권 · 천안축산업협동조합 · 채권최고액 2,580,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2020.08.14. 설정된 천안축산업협동조합의 채권최고액 2,580,000,000원 근저당입니다. 2024.03.14. 피에이산업주식회사 근저당 300,000,000원과 이후 압류·가압류, 임의·강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 4명, 사전전입 2명
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MONG SREY RATH | 버섯재배시설 | 2019.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| SRORNG POV | 버섯재배시설 | 2019.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| JOYLA JENJIRA | 버섯재배시설 | 2023.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MANKONG PANARAT | 버섯재배시설 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
MONG SREY RATH와 SRORNG POV의 전입일은 말소기준 2020.08.14.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 낙찰자가 실제로 부담할 승계액도 계산할 수 없습니다. 반면 JOYLA JENJIRA와 MANKONG PANARAT의 전입은 말소기준 뒤입니다.
③ 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 실질취득은 미정
현재 최저가는 1,380,253,000원으로 감정가 2,816,843,500원의 49%입니다. 다음 유찰 시 966,177,099원, 그다음 유찰 시 676,323,969원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 사전전입 점유자의 보증금이 미상이라 최저가 하락만큼 실질취득비용이 그대로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,380,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,202,530원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 천안축산업협동조합 | 2,580,000,000원 | 1,364,050,470원 |
| 3. 을구 21번 근저당 · 피에이산업주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관천안축 | 262,171,672원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 천안축산업협동조합 | 46,173,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 107,978,501원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 천안축산업협동조합 | 19,052,008원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 39,521,281원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 221,443,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,576,339,550원 중 현재 회차 예상배당은 1,364,050,470원, 미배당은 2,212,289,080원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 사전전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 점유관계상의 승계위험까지 0원으로 확정하는 근거가 되지는 않습니다.
⑤ 매각조건 — 농취증·제시외 건물·태양광을 분리해서 확인
- 일괄매각. 목록 1·2·3 지상의 제시외 건물인 통로 및 배양실, 화장실, 탈병기실, 보일러실, 펜스가 매각에 포함됩니다.
- 태양광설비 매각제외. 건물 지붕의 태양광설비는 계약 당사자가 달리 있어 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·3은 농지취득자격증명이 필요한 것으로 회신됐으며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 토지 현황. 목록 1·2·3의 지목은 답이나 현황은 동식물관련시설부지로 이용되고 있습니다.
- 기호 9 건물. 공부상 버섯재배사이나 현황은 숙소로 이용 중입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가산리1구마을회관 북동측 인근이며, 답·전 등의 농경지와 농가주택, 중소규모 축사가 혼재된 국도주변 농경지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 원거리에 개통예정인 서해선이 지나고 있습니다.
- 건물. 기호 4~8은 일반철골구조 판넬지붕 단층 버섯재배시설, 기호 9는 일반철골구조 판넬지붕 단층 숙소입니다.
- 설비. 기호 4~8에 항온항습설비와 보일러설비, 기호 4에 냉동설비, 기호 9에 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 토지면적 2,970.0㎡, 공시지가 21,400원/㎡, 평지·세로장방형입니다.
- 용도 특성. 아파트나 일반 주택이 아니라 버섯재배시설·숙소와 농지가 결합된 형태로, 이용 목적과 규제조건을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사전전입 2명의 계약관계 확인. MONG SREY RATH·SRORNG POV의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시시점, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 현재 최저가 1,380,253,000원에 실제 승계되는 보증금이 있다면 이를 더해 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 1·2·3에 대해 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 태양광설비 제외 범위 확인. 지붕 태양광설비는 매각에서 제외되므로 사용·철거·관리 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함범위 대조. 통로 및 배양실, 화장실, 탈병기실, 보일러실, 펜스의 현황과 감정평가상 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 숙소 사용현황 확인. 기호 9는 공부상 버섯재배사이나 현황은 숙소이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 많다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 2,816,843,500원에서 2회 유찰된 최저가 1,380,253,000원, 즉 49%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자만으로 정해지지 않습니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류는 소멸하지만, 그보다 앞선 전입자 2명의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
여기에 목록 1·2·3의 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 미반환 조건, 태양광설비 매각제외, 제시외 건물 포함, 공부상 버섯재배사와 실제 숙소 사용의 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 사전전입 점유자와 농취증을 먼저 해결한 뒤 가격을 판단해야 하는 고난도 사건으로 보는 편이 맞습니다.
