대전지방법원 2024타경100922. 충남 천안시 동남구 목천읍 석천리 일대의 토지와 건물이 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 등기상 건물은 목천읍 석천리 198-13 주건축물제1동, 도로명주소는 목천읍 삼방로 911-9로 확인되며, 감정 당시 건물은 차고 및 단독주택(방·거실·화장실·주방 등)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2023.05.02.입니다. 소유자는 조위연이고, 말소기준은 2023.05.19. 설정된 천안공주낙농축산업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당권입니다.
이 사건의 권리 구조만 보면 말소기준 이후 이봉수 근저당과 여러 가압류가 이어진 형태입니다. 현재 최저가 100,115,000원을 가정하면 집행비용 2,201,610원 공제 후 선순위 근저당에 97,913,390원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 하지만 이 미배당 채권들이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 권리분석 기준상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경100922 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 197-3 |
| 등기상 건물 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 198-13 주건축물제1동 · 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼방로 911-9 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 차고 및 단독주택(방, 거실, 화장실, 주방 등) |
| 소유자 | 조위연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 416,970,770원 / 100,115,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 280,710,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2023.05.19. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이루어졌고, 이후 2023.05.25. 이봉수 근저당권, 백지현·중소기업은행·신한카드 주식회사·대전.충남양계축산업협동조합의 가압류, 2024.01.25. 임의경매개시결정이 이어집니다. 2024.02.19. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류는 2024.07.16. 말소됐습니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 4회 유찰 — 가격보다 먼저 볼 조건
감정가는 416,970,770원, 현재 최저매각가는 100,115,000원이며 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24%로 제시되어 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 70,080,500원, 6회 유찰 시 49,056,350원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,610원 |
| 1. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 324,000,000원 | 97,913,390원 |
| 2. 근저당 · 이봉수 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백지현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 34,389,369원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,503,596원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,220,892,965원 중 현재 회차 예상배당은 97,913,390원이며, 미배당은 1,122,979,575원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 선천리 경로당 북동측 인근이며, 전·답 등의 농경지, 단독주택, 팬션, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층, 사용승인일 2023.05.02.이며 차고 및 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 일부는 보전관리지역, 일부는 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 기호7·8·12에는 소하천 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 기호8·12는 공부상 지목이 답이지만 기준시점 현재 도로 등으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 목록14 지상의 제시외 건물인 애견수영장은 신청채권자에 의하면 철거되어 매각에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록8·12의 발급 가능 여부를 목천읍에 사실확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 목록1~7, 9~11의 현황 도로와 목록8·12의 공부·현황 차이를 현장 및 지적도와 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 건물의 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.05.19. 을구 1번 천안공주낙농축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 24% 수준이지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘감정가 대비 할인율’을 곧바로 시장가 대비 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원보다 농취증이 먼저다”
등기 권리만 보면 이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수가 0원인 구조입니다. 그러나 4회 유찰 끝에 최저가가 100,115,000원까지 내려온 이유를 단순히 ‘싸졌다’로 해석하기에는 물건 구성이 복잡합니다. 여러 토지가 일괄매각되고 상당수 필지가 현황 도로이며, 목록8·12에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 명확한 입찰 조건이 붙어 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 순서는 권리 소멸 확인 → 농취증 발급 가능성 확인 → 현황 도로·점유·활용성 확인 → 가격 판단입니다.
