의정부지방법원 2025타경63662. 경기도 고양시 일산동구 장항동 610-10 소재 부동산으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정 이용상태는 단독주택입니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 표면상으로는 임차인 인수나 법정지상권 인수 부담이 표시되지 않은 물건이지만, 비고의 취득 제한 문구가 결론을 크게 바꿉니다. 이 물건은 “권리만 깨끗하면 된다”가 아니라 누가 살 수 있는가부터 확인해야 하는 유형입니다.
현재 최저매각가는 228,669,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로 실질취득도 같은 228,669,000원입니다. 다만 가격 판단은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다. 농림지역·농업진흥구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 겹치고, 목록3 건물에 대해 농업인 취득 제한이 명시되어 있습니다. 유찰로 가격은 낮아졌지만, 시장 참여자는 더 좁아진 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 610-10 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 백승준 지분 5분의 3 · 백정우 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 326,670,000원 / 228,669,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장항대토유한회사 / 485,944,226원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 221.0㎡ · 공시지가 914,200원/㎡ · 농림지역 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 원본 대조가 중요하다
매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음입니다. 현재 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 과거 을구의 여러 근저당은 말소 이력이 있고, 이후 갑구 가압류와 강제경매개시결정이 이어집니다. 입찰 전에는 등기부 원본에서 현재 살아 있는 권리와 말소된 권리의 순서를 다시 맞춰 보는 것이 필수입니다.
② 취득 제한 — 이 물건의 진짜 핵심
비고에는 목록3 건물에 대해 농지법 32조에 근거하여 농업인만 취득 가능하다는 사실조회회신 내용이 적혀 있습니다. 농업인은 1,000㎡의 농지를 소유한 자로서 농지대장을 갖고 있거나 농업경영등록체 확인서가 발급 가능한 자로 설명되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,669,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,001,366원 |
| 을구 1번 근저당권 · 일산농업협동조합 | - | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 224,000,000원 | 224,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 260,000,000원 | 667,634원 |
| 을구 4번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 41,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 240,500,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 고양축산업협동조합 | 1,690,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 | 122,278,186원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 한승범 | 224,526,400원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 장항대토유한회사 | 686,511,300원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 장항대토유한회사 | 485,944,226원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 4,325,760,112원, 채권자 배당액은 224,667,634원, 미배당은 4,101,092,478원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 물건 특성 — 토지와 인접필지 사용관계가 복잡하다
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 이용상태. 목록2의 지목은 대지이고 현황은 목록3 단독주택의 부지로 대부분 이용 중입니다.
- 공유 사용. 목록2는 인접필지 장항동 610-1과 토지의 진출입을 위한 외부출입문, 제시외 건물 기호 ㄴ, 노상 주차장 부분, 차량진입로 등을 같이 사용 중입니다.
- 매설물 위치. 목록3의 부속물인 상수관로와 정화조는 목록2 토지 지하가 아니라 장항동 610-1에는 상수관로, 장항동 610-14에는 정화조가 매설된 것으로 조사되었습니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장항1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 농가주택, 인근 및 근거리에 아파트 단지 등이 혼재하는 시가지 주변 농경지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 및 간선버스 승강장이 있습니다.
- 건물 구조. 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 1층 건으로, 외벽은 비닐사이딩 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 용도지역. 농림지역이며, 과밀억제권역·농업진흥구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 감정요항표상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 취득자격 우선 확인. 농업인 요건에 해당하는지, 농지대장 또는 농업경영등록체 확인서 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 인접필지 사용관계 확인. 장항동 610-1, 장항동 610-14와 얽힌 출입·주차·상수관로·정화조 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로 실제 점유자, 인도 가능성, 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 과거 근저당 말소 이력과 배당표상 채권 반영 관계를 등기부·매각물건명세서·배당요구 자료로 다시 대조해야 합니다.
- 환금성 보수 판단. 일반 주택 수요자가 넓게 들어오는 물건이 아니므로, 재매각 가능성은 낮게 잡고 접근하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “살 수 있나”가 먼저다
이 사건은 인수권리와 법정지상권이 표시되지 않은 점만 보면 단순해 보입니다. 현재 계산상 실질취득도 최저가와 같은 228,669,000원입니다. 그러나 결론은 조심스럽습니다. 비고상 농업인 취득 제한, 농림지역·농업진흥구역, 인접필지와 얽힌 출입·매설물 관계, 4,101,092,478원의 미배당 구조가 함께 보입니다. 권리 인수는 가볍지만, 취득자격과 환금성은 무겁습니다. 일반 투자자에게는 가격이 내려온 물건이 아니라 참여 가능자가 좁아진 물건으로 보는 것이 맞습니다.
