부산지방법원 2024타경4095. 부산 강서구 대저2동 480-10 소재 제조업소·사무실과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자 주식회사승일산업은 2008년 4월 2일 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행 앞으로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당 3건과 이대용의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 163,955,000원으로 감정가 478,004,560원의 약 34.3%입니다. 다만 아파트처럼 표준화된 주거자산이 아니라 제조업소·사무실과 토지가 결합된 물건이고, 동일 용도 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만 실제 시장가치보다 저렴하다는 결론과는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 480-10 · 부산광역시 강서구 울만로25번길 97 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2 제조업소 · 기호 4 사무실 |
| 토지 | 317.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사승일산업 (2008.04.02. 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 478,004,560원 / 163,955,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,233,095,071원 |
| 말소기준권리 | 2008.04.02. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 부속변소 현황상 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1993년 대저농업협동조합 근저당권은 2004년 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2008.04.02. 부산은행 근저당권입니다. 이후 부산은행이 추가로 설정한 채권최고액 120,000,000원·500,000,000원·45,000,000원의 근저당권과 이대용의 48,664달러 가압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024년 재산보전처분도 회생절차폐지에 따라 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 해석 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가가 163,955,000원까지 내려온 상태입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%로 낮지만, 비교 가능한 동일 용도 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 163,955,000원 | 1,224,140,370원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 114,768,500원 | 1,272,638,259원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 80,337,950원 | 1,306,508,133원 |
유찰이 추가될수록 부산은행에 돌아가는 배당액은 줄고 채권 미배당은 커집니다. 하지만 매수인의 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 추가 유찰은 매수인의 취득가격을 낮추지만, 물건의 실제 이용가치·명도·수선·토지규제·환금성 위험까지 자동으로 줄여주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,095,370원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 720,000,000원 | 160,859,630원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 이대용 | 48,664달러 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 1,385,000,000원이며, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 160,859,630원입니다. 채권 미배당은 1,224,140,370원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 2는 제조업소, 기호 4는 사무실로 이용 중입니다. 제조업소는 철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 사무실은 벽돌조 슬래브지붕 단층입니다.
- 건물 현황. 제조업소 건물 높이는 5.1m이며 바닥은 에폭시 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생설비와 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 목록 4번은 사무실로 이용 중입니다. 부속조표 제12-2-1561호 블록조 슬래브지붕 단층변소는 현황상 멸실 상태입니다.
- 입지. 설만경로당 서측 인근으로 제조업소·공장·단독주택·농경지가 혼재합니다. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 317.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 791,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하고 도로에 저촉됩니다. 비행안전제5구역(전술), 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부·위반 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 부속변소의 현황상 멸실 여부는 매각 대상과 현장을 다시 대조해야 합니다.
- 환금성. 제조업소·사무실과 토지가 결합된 비표준 자산으로, 아파트보다 수요층과 활용 목적이 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 실제 매수 수요를 보수적으로 보게 하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 목록별 위치와 경계를 매각물건명세서, 현황도 및 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 멸실 부속건물 확인. 부속변소가 현황상 멸실된 상태이므로 평가 반영 여부와 철거·정리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 도로 저촉, 비행안전제5구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 이용·증축·개발 계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 최고입찰가 산정. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 사용하지 말고, 제조업소와 사무실의 실제 임대수익·수선비·철거비·토지가치·재매각 기간을 반영해 별도로 산정해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 부산은행의 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 어렵다”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2008년 부산은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가와 실질취득액도 163,955,000원으로 같습니다.
그러나 이 사건의 승부처는 권리보다 현장과 가격입니다. 제조업소·사무실과 토지의 일괄매각, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 부속변소 멸실, 여러 토지 규제와 3회 유찰이 동시에 존재합니다. 비교 가능한 실거래 근거도 없어 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장·점유·가격 검증은 필수입니다.
